20230108-YY评级-REITs十二月观察_资产类型再扩充_市场走势仍分化_10页_742kb

REITs 十二月观察总结

一、核心内容概述

2023年12月，REITs市场在政策支持和产品创新的双重推动下，呈现出资产类型扩充与市场走势分化的双重特征。国家发改委和证监会相继出台政策，推动REITs试点范围扩大至新能源、水利、新基建及市场化长租房等领域，标志着REITs市场进入加速发展阶段。同时，首单民企仓储物流REITs嘉实京东REITs获批发行，进一步丰富了市场底层资产的多样性。

二、主要观点

1. 政策层面

• 国家发改委首次在项目规划建设阶段提出REITs作为资产退出机制，推动REITs在更多基础设施领域试点。
• 证监会表示将加快REITs市场建设，拓展至市场化长租房及商业不动产领域。
• 2023年目标发行REITs 60只，总规模达2000亿元，较2022年增长显著。

2. 产品发行与申报

• 华夏和达高科REIT上市首日涨幅达8.94%，成交额1.63亿元。
• 嘉实京东REIT于12月26日获批，成为首单民企仓储物流REITs。
• 上交所受理三只新能源REITs项目，为首批申报的新能源REITs，市场关注度提升。

3. 市场表现

• 产权类REITs：整体回调，其中产业园、长租公寓及物流资产表现分化，部分产品如嘉实京东REITs、中金普洛斯物流REITs表现优于市场平均水平。
• 经营权类REITs：分化明显，高速公路板块受疫情放松影响较大，价格修复明显，但部分如华夏越秀高速REIT价格下跌。

4. 估值表现

• 产权类REITs中债IRR普遍下降，部分产品如华安张江光大园REIT中债IRR偏低。
• 高速公路REITs中债IRR相对较高，其中平安广河高速REIT达到8.1136%，表现突出。
• 生态环保类REITs整体下跌，鹏华深圳能源REIT中债IRR偏低，仅为1.4455%。

三、关键信息

1. 嘉实京东仓储物流REITs

• 底层资产：位于重庆、武汉、廊坊的三处物流高标仓。
• 资产特点：
  • 出租率100%，租期5~6年，高于行业平均水平。
  • 租金水平处于区域中偏上水平，分别为22.53元/平方米、32.40元/平方米、36.05元/平方米。
  • 承租人均为京东物流旗下子公司，集中度较高，但京东承诺五年内提升非京东体系租户比例至40%以上。

2. 市场趋势

• 2023年REITs供给端将加速放量，市场进入快车道。
• 产品收益将更多依赖底层资产运营及现金流回报，而非打新收益。
• 不同REITs之间的分化将加大，需关注产品真实资质。

3. 产品数据

四、总结

12月REITs市场在政策支持和产品创新的推动下，资产类型持续扩充，尤其在仓储物流领域取得突破。市场走势呈现明显分化，高速公路REITs受益于疫情后需求回暖，价格修复显著；而部分产权类REITs则面临估值回调。未来，随着REITs供给的增加，投资者需更加关注底层资产的质量与运营表现，以实现更有效的分散配置。