20210621-毕马威-中国税务快讯_企业和事业单位的改制重组土地增值税政策得以延续_3页_440kb

报告摘要

中国税务快讯总结（第十七期）

核心内容

2021年5月31日，财政部及国家税务总局发布了《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号），延续了支持企业改制重组暂不征收土地增值税的政策。该政策基本延续了原财税[2018]57号文的要点，适用于企业改制、合并、分立以及房地产作价入股等情形，但明确排除了房地产开发企业参与的交易。

主要观点

政策延续性：21号公告延续了财税[2018]57号文的土地增值税优惠政策，为企业的改制重组提供了税收上的支持，降低了重组成本。
适用范围：政策适用于企业改制、合并、分立及房地产作价入股，但若任意一方为房地产开发企业，则不适用。
投资主体要求：不改变原企业投资主体，且投资主体必须存续，即出资人不得减少或增加。
再转让计税成本：企业改制重组后再转让房地产时，计税成本按历史成本原则计算，但对“国家出资”情形的评估价格审批权限由省级放宽至县级。
外购房地产加计扣除：新增对原为外购并取得购房发票的房地产，再次转让时可适用每年加计5%的扣除政策。

关键信息

政策适用情形

企业改制：非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司。
企业合并：两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续。
企业分立：企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业。
房地产作价入股：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资。

再转让房地产的计税成本

国有土地使用权：按改制前取得地价款和有关费用确定，若为国家出资，则按县级及以上自然资源部门批准的评估价格。
外购房地产：可按购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额。
凭证要求：需及时取得购房发票、地价款凭证及评估价格批准文件，以确保扣除项目的准确性。

享受优惠政策的程序

简化流程：政策规定享受优惠的程序及资料要求简化为“按税务机关规定办理”。
地方差异：由于未明确具体程序和资料要求，可能导致地方执行标准不一致，企业需关注当地税务机关的具体规定。

政策执行时间

执行期限：2021年1月1日至2023年12月31日。
过渡期处理：对于在2021年1月1日前已发生但未处理的改制重组事项，也可适用本政策，解决了政策真空期的问题。

实务操作中的不确定性

房地产开发企业的认定：文件未明确房地产开发企业的具体判断标准，可能导致实务中出现不同理解。
改制重组的定义：对于“改制重组”这一前置条件，文件未给出明确解释，存在理解差异。
投资主体变动：部分改制案例中，如国企改制为有限责任公司或引入新投资者，可能影响是否享受优惠待遇。

建议

企业应关注政策细节，特别是在房地产开发企业认定、改制重组条件及投资主体变动等方面。建议在重组前做好税务筹划，并与税务机关进行充分沟通，以确保合规处理并降低不确定性。

政策对比（简要）

要点	财税[2018]57号	财政部税务总局公告2021年第21号
适用范围	企业改制、合并、分立、房地产作价入股	企业改制、合并、分立、房地产作价入股
房地产开发企业不适用	是	是
再转让计税成本	省级及以上批准	县级及以上批准
外购房地产加计扣除	无	新增
享受优惠程序	需提交具体材料	简化为“按税务机关规定办理”
政策执行时间	2018年1月1日至2020年12月31日	2021年1月1日至2023年12月31日