2017年土地增值税政策汇编-88页_1mb

2017年土地增值税政策汇编总结

核心内容

2017年各地税务机关陆续发布土地增值税相关管理办法和公告，旨在加强土地增值税的征管管理，提高税务执法规范性和纳税人税法遵从度，确保税款及时足额入库。政策内容涵盖项目管理、预征管理、清算申报、成本费用管控、风险防控、法律责任等方面，强调了源头监控、成本管控、风险防控和促进规范化管理的“三控一促”原则。

主要观点

一、项目管理

• 各地税务机关应加强房地产开发项目的前期管理和过程监控，从取得土地使用权开始，对项目实施全过程跟踪管理。
• 纳税人需在取得土地使用权和施工许可后10日内办理项目登记，并报送相关资料。
• 项目资料需与发改、国土、建设、规划、房管等部门实现信息共享，强化项目管理。

二、土地增值税预征

• 房地产开发企业转让房地产取得的收入需预缴土地增值税，但保障性住房暂不预征。
• 预征计征依据为“预收款 - 应预缴增值税税款”。
• 地税机关按项目类型（普通住房、非普通住房、其他房地产）科学合理设定预征率。
• 预征按月或按季进行，由县（市、区）级地税机关确定。

三、土地增值税清算

• 清算条件包括：项目全部竣工、整体转让未竣工项目、直接转让土地使用权、申请注销税务登记但未清算等。
• 若项目已竣工验收且转让面积达可售面积的85%以上，或剩余面积已出租或自用，地税机关可要求清算。
• 纳税人需在清算条件满足后90日内办理清算申报，逾期未申报的，主管地税机关可责令改正或依法处理。
• 清算审核包括案头审核和实地审核，审核时间一般为90日，特殊情况可延期。

四、成本费用管控

• 扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目。
• 开发成本需真实发生，提供合法有效凭证，否则不予扣除。
• 与转让房地产有关的税金在营改增后，不包括增值税，但可扣除城建税、教育费附加等。
• 与土地增值税相关的增值税进项税额，若不能抵扣则可计入扣除项目。

五、风险防控

• 风险防控以信息化为支撑，以专业化管理为保障，对申报资料进行风险识别和应对。
• 风险识别重点包括：预征环节的销售单价、预收款、销售进度，以及成本费用管控环节的票据合法性、工程量真实性、成本费用合理性等。
• 风险应对措施包括：风险提醒、纳税辅导、调查巡查、纳税评估、税务稽查等。
• 风险识别与应对流程为：风险识别 → 等级排序 → 风险应对 → 监控评价。

六、清算鉴证质量管理

• 鉴证报告可作为清算申报的依据，但地税机关有权未采信或部分采信。
• 鉴证质量评价包括规范度、差异率、认可度三个维度。
• 地税机关对鉴证人进行评价，并将结果在官方网站公开。

七、法律责任

• 纳税人需对清算申报的真实性、准确性和完整性负责，否则将依法追责。
• 税务人员若存在徇私舞弊、玩忽职守等行为，将依法处理。
• 若发现虚假清算资料或涉税违法行为，可追缴税款、滞纳金，并追究法律责任。

关键信息

1. 清算申报资料

• 包括：土地增值税清算申报表、项目清算说明、合同及凭证、成本费用凭证、税务机关要求的其他资料。
• 若资料已由税务机关获取，无需重复报送。

2. 扣除项目金额计算

• 普通标准住宅需符合容积率、面积、价格等条件。
• 装修费用可计入开发成本，但家用电器、家具等不计入。
• 财务费用中利息支出可据实扣除，但不得超过同期贷款利率计算的金额；其他费用按开发成本和土地成本之和的5%或10%扣除。

3. 核定征收

• 核定征收适用于账簿不健全、账目混乱、未按期申报、计税依据明显偏低等情况。
• 核定征收率不得低于5%。

4. 预售与尾盘销售

• 预售时需按项目进度及时预缴土地增值税。
• 尾盘销售需按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售面积，加上相关税金计算应缴税款。

5. 附件资料

• 各地均附有土地增值税申报表、项目报告表等表格，供房地产开发企业填报使用。

政策实施与适用范围

• 山东省政策自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日。
• 安徽省政策自发布之日起30日后施行，适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。

总结

2017年各地土地增值税政策进一步细化了房地产开发项目的管理、预征、清算、成本费用控制及风险防控机制，推动土地增值税征管工作的规范化、信息化和专业化。政策强调了税务机关与纳税人之间的协作，强化了对房地产开发项目全过程的监控，同时明确纳税人申报责任，确保税收征管的公平、公正与高效。