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销售剑指千亿，二线龙头后劲十足 —— 荣盛发展深度分析

核心内容概述

荣盛发展股份有限公司成立于1996年，2007年在深交所上市，发展至今已成长为全国性房地产企业，位列2017年百强房企第24位。公司不仅专注于房地产开发，还逐步拓展至大健康、大金融等多元领域，形成“大地产、大健康、大金融”一体化的产业综合集团公司。

主要观点

• 全国化战略推进：公司从地方性房企起步，通过三次扩张（京津冀、长三角、珠三角、中西部）完成全国化布局，覆盖35个城市，基本覆盖四大城市群重点城市。
• 规模扩张迅猛：2017年公司销售额突破700亿元，近3年复合增速达37.14%。2018年提出千亿销售目标，前两个月完成率已达8.5%，全年有望顺利达成。
• 土地储备充足：截至2017年末，公司土储面积超3400万方，货值超3500亿元，可支撑未来3-4年销售。拿地成本低，楼面均价占销售均价比例仅为22.09%。
• 跟投机制创新：2017年公司推出“创享计划”，员工与管理层通过跟投机制与项目收益挂钩，提升项目运营效率。跟投比例为10%，与行业平均水平持平。
• 大健康战略布局：公司通过“6+N”战略打造康旅综合体，布局国内六大区域及国外项目，如捷克南摩拉维亚州，拓展新的利润增长点。
• 大金融体系构建：公司构建“银行+基金+保险”金融体系，包括辽宁振兴银行、泰发基金、南华财险等，实现从产业资本向金融资本的转型。
• 三高优势突出：公司具备高ROE、高成长、高分红的特性，近5年平均ROE为24.34%，净利率为14.52%，远超行业平均水平，且连续十年实施现金分红。

关键信息

销售情况

• 2009年销售额首次突破100亿元，2016年站上500亿元平台，2017年突破700亿元。
• 2018年前两个月签约金额85.23亿元，同比增长51.55%。
• 2017年13个城市销售额超20亿元，其中廊坊市区、南京、徐州和石家庄销售额超70亿元。
• 2017年销售均价超过1万元，其中郑州和石家庄销售均价分别达2.16万元和2.06万元。

土地储备与成本控制

• 截至2017年末，土储面积超过3400万方，货值超过3500亿元。
• 拿地成本低，楼面均价占销售均价比例近6年仅2013年和2016年超过30%，其余年份均低于23%。
• 2017年新增土地储备1270万平方米，远高于销售面积。

融资与扩张

• 2017年融资规模440亿元，融资成本为6.5%。
• 2018年融资目标为500亿元，通过超短期融资券、中期票据等工具积极融资。
• 公司2017年全年销售额730亿元，完成目标，其中廊坊市区受政策影响略有下降，但其他城市销售压力有效分担。

跟投机制

• 跟投比例为10%，与行业平均水平持平。
• 项目公司股权结构分为集团总部跟投人（≤4.5%）和城市公司跟投人（≤5.5%）。
• 项目收益计算公式为：跟投收益 = 项目净利润 × 跟投股权占比 × K1 × K2，其中K1为利润率弹性系数，K2为品质系数，均为0.8-1.2之间。

大健康板块

• 公司推出“盛行天下”计划，打造康旅综合体，布局国内六大区域和国外项目。
• 2017年新增合作区域19处，包括邢台、张家口塞北、神农架林区等。
• 康旅项目分为住宅和文旅综合体，前者用于销售，后者用于持有运营，实现长期价值提升。

大金融板块

• 公司布局银行、保险、基金等领域，如辽宁振兴银行、泰发基金、南华财险。
• 2016年泰发基金累计管理规模达217亿元，2017年新增管理规模81亿元。
• 2016年8月牵头设立中冀投资，打造河北省民营企业投资平台和金融控股平台。

财务表现

• 2017年前三季度净利润27.91亿元，同比增长28.34%，EPS为0.64元。
• 预计2017-2019年主营业务收入分别为382.76亿元、470.34亿元、577.37亿元，净利润分别为57.91亿元、76.16亿元、95.11亿元。
• EPS分别为1.33元、1.75元、2.19元，对应PE分别为6.96倍、5.29倍、4.24倍。

风险提示

• 房地产销售不及预期：政策调控可能导致销售进度受影响。
• 多元化发展不及预期：大健康和大金融板块仍处于探索阶段，未来表现可能低于预期。

盈利预测

• 营业收入：2017年382.76亿元，2018年470.34亿元，2019年577.37亿元。
• 净利润：2017年57.91亿元，2018年76.16亿元，2019年95.11亿元。
• EPS：2017年1.33元，2018年1.75元，2019年2.19元。
• PE：2017年6.96倍，2018年5.29倍，2019年4.24倍。

结论

荣盛发展凭借强大的拿地能力、多元化的业务布局以及高效的跟投机制，实现了规模的快速扩张和业绩的持续增长。公司未来业绩有望保持高增长，因此首次覆盖予以“增持”评级。