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Resumen del Documento: Mercado de Suelo en Madrid 2015 y Perspectivas 2016

Core Content

El documento analiza el mercado de suelo en Madrid durante 2015 y las perspectivas para 2016, destacando el aumento de la inversión, la evolución de los precios, la distribución de la demanda y el impacto de la financiación. Se enfoca en áreas clave como el municipio de Madrid, los PAUs (Plan de Aprovechamiento de Urbanizaciones) del Norte, la M-30 y zonas periféricas.

Principales Datos y Tendencias

Inversión en Suelo

• Inversión total en suelo y rehabilitación: Supera los 940 millones de euros, un 10% más que en 2015.
• Aumento en el municipio de Madrid: Alrededor de un 10% más de inversión que en 2014.
• Zonas con mayor demanda: El Norte de Madrid lidera la inversión, con 185,000 m² de suelo transado, seguido del Sur con 190,000 m².
• Zonas periféricas: Se observa un crecimiento en operaciones fuera del anillo de la M-40, como en Alcobendas y San Sebastián de los Reyes.

Oferta de Suelo

• Oferta total en el municipio de Madrid: Alrededor de 3.300.000 m² edificables, lo que equivale a unos 30.000 viviendas aproximadamente.
• Oferta en PAUs del Norte:
  • Valdebebas: 50% de suelo disponible.
  • Vallecas: 35% de suelo disponible, reduciéndose gradualmente.
  • Montecarmelo y Las Tablas: Oferta escasa, con precios de repercusión hasta un 12% más altos que en 2014.
• El Cañaveral representa un 40% de la superficie edificable en la ciudad de Madrid, desequilibrando la oferta.

Precios

• Precios medios de suelo finalista:
  • Obrnova: 1.800 €/m².
  • Rehabilitación: 2.900 €/m².
• Aumento de precios: En algunos desarrollos del Norte de Madrid, los precios han subido hasta un 12%.
• Precios en zonas periféricas: Aunque hay una tendencia alcista en el interior de la M-30, se espera una relajación en zonas como Vallecas y El Cañaveral.

Demanda

• Operadores con interés en el mercado: Promotores y inversores buscan posicionarse en proyectos con potencial de value-add.
• Inversores internacionales: Atraídos por la rentabilidad del suelo, especialmente en áreas consolidadas.
• Tipología de operaciones:
  • 63% de las operaciones son de suelo finalista.
  • 37% corresponden a rehabilitación de edificios.
• Volumen de inversión:
  • 36% de las operaciones cerradas con capital privado.
  • 31% mediante promotores.
  • 20% a través de fondos de inversión.
  • 13% restante por cooperativas y SOCIMIs.
• Operaciones medias:
  • Inversores y promotores: entre 12 y 15 millones de euros.
  • Cooperativas y SOCIMIs: superan los 25 millones de euros.

Financiación

• Limitada: La financiación se abre timidamente al mercado de suelo, dependiendo de los proyectos y operadores.
• Ratio de financiación: Hasta un 40% o 50% del valor de la inversión.
• Diferenciales: Entre 2% y 2,5%.
• Precomercialización: Exigencias que varían entre 50% y 60% del proyecto.

Perspectivas 2016

• Incertidumbre política: El principal reto es la incertidumbre política, que podría llevar a una pausa en la actividad del mercado.
• Estabilidad necesaria: Para continuar con el crecimiento del mercado, se requiere estabilidad política y económica.
• Traslado de operaciones: Se observa un desplazamiento de la demanda hacia zonas más periféricas, fuera de la M-40.
• Negociaciones clave: 2016 será un año crucial para las negociaciones entre la Administración y propietarios de grandes áreas pendientes de desarrollo, que influirán en el futuro urbanístico de Madrid.

Contacto de los Analistas

• Ernesto Tarazona: Socio y Director de Residencial & Suelo.
• Davinia Benito: Investigadora de Residencial & Suelo.
• Marcos Jimenez, Cristina Pena, Andrés de Riva, Jorge Pajares: Consultores especializados en suelo.

Conclusiones

El mercado de suelo en Madrid muestra una reactivación notable en 2015, con un incremento del 10% en el volumen de inversión. Aunque persiste la incertidumbre política, la alta demanda y la escasez de oferta en zonas del Norte de Madrid continúan impulsando los precios. Las operaciones internacionales y los fondos de inversión juegan un papel clave en el desarrollo del mercado. Para 2016, se espera una continuidad en el crecimiento, siempre que se logre estabilidad política y económica.