2024-01-05-高和资本-中国城市更新论坛白皮书（2022）-_片区更新统筹主体的作用及机制_77页_11mb

《城市片区统筹更新趋势下统筹主体的作用及机制》白皮书总结

核心内容

《城市片区统筹更新趋势下统筹主体的作用及机制》是中国城市更新论坛白皮书（2022）的核心内容，由中国人民大学国发院城市更新研究中心与高和资本联合发布。该报告聚焦城市更新进入新阶段后，如何通过统筹主体的设立和运作，实现城市更新的可持续实施与高质量发展。报告提出，城市片区统筹更新已成为城市更新的主流趋势，其实施需要合适的统筹主体，以实现多方利益平衡、资源优化配置和项目高效推进。

主要观点

1. 统筹主体的作用

• 组织片区城市体检：通过调研和评估，识别城市问题，为更新提供科学依据。
• 确定更新片区定位：结合城市功能、产业、居住等要素，明确片区发展目标。
• 划定更新范围：综合考虑物理边界与经济边界，实现资源统筹。
• 编制片区更新规划：制定系统性的规划方案，整合多方资源。
• 编制更新实施方案：确保项目可实施性，平衡资金与运营。
• 吸引市场专业化力量：引入社会资本和专业运营方，提升项目质量与可持续性。

2. 统筹主体的机制

• 与政府合作成立管理平台：通过政企合作，建立统一的管理与协调机制。
• 全周期管理和服务：从规划、建设、运营到退出，实现全过程的管理。
• 以专业化能力统筹各方目标：协调多方利益，实现“策规算一体化”统筹模式。

3. 新理念推动片区更新

• 多业态并举：同步营造居住、产业、公共空间，提升城市品质。
• 多种融资组合：结合财政资金、专项债、基金、REITs等，实现资金平衡。
• 大力补短板提功能升品质：完善基础设施与公共服务，提升城市功能。
• 大行文化传承和绿色低碳：保护历史文化，推动绿色可持续发展。
• 统筹“拆、改、留、增”空间更新：实现城市空间的合理优化与提升。
• 统筹“开发、建设、经营、服务”全业务链条：推动城市更新从“开发”向“经营”转变。

关键信息

• 统筹主体的适宜性：目前政府建设类公司，如地方平台公司、央国企建设公司、综合型设计院，是最适合作为统筹主体的。
• “策规算一体化”模式：统筹主体需完成“四个统筹”和建立“四本账册”，实现规划、策划、资金、运营的综合协调。
• 实施主体与统筹主体的关系：统筹主体为唯一，实施主体为多元；统筹主体可通过招投标选择实施主体，也可参与实施。
• 案例分析：
  • 上海地产集团：作为统筹主体，主导旧改项目，推动政企合作、资金平衡、产业融合。
  • 张江高科：以“产城融合、金融创新”为特色，推动园区更新与资产证券化。
  • 华东建筑设计研究院：以“技术总控一体化”为特色，推动北外滩片区更新，实现统一规划、设计、建设与运维。

课题背景与意义

• 城市更新趋势：城市更新从点状更新转向片区统筹更新，以实现城市功能、空间、经济的协同发展。
• 政策支持：住建部明确提出“留改拆并举、以保留利用提升为主”，推动“运营前置”与“全流程一体化推进”。
• 行业影响：课题组已发布6个年度报告与2本专著，推动了中国城市更新理论研究和实践落地。
• 平台作用：中国城市更新论坛作为非营利性平台，吸引产业力量与实操案例，推动城市更新成为新经济驱动力。

研究单位介绍

• 中国人民大学国发院城市更新研究中心：依托学术资源，聚焦城市更新理论与实践，提供多元研究支持。
• 高和资本：国内领先的商业地产私募股权基金，推动城市更新与不动产证券化，完成多个城市更新项目。

统筹主体对比

结论

城市片区统筹更新是实现城市高质量发展的关键路径，其成功依赖于统筹主体的科学选择和有效运作。统筹主体需具备政府沟通、融资能力、代表公共利益、资产整合及城市投资运营能力。通过“策规算一体化”模式和“四本账册”机制，统筹主体能够实现项目的全周期管理与多方利益协调，推动城市更新的可持续实施。同时，结合新型金融工具如公募REITs，统筹主体可以实现资产证券化，提升资金流动性，促进城市更新的市场化与专业化发展。