房地产行业专题研究：保障房，完善顶层设计，践行住有所居-20231018-华泰证券-25页_873kb

保障房：完善顶层设计，践行住有所居

核心内容

保障性住房建设正在提速，成为我国房地产行业新模式的重要组成部分。通过完善顶层设计，保障房与市场化商品房将形成“双轨制”住房体系，为中低收入群体及新市民、青年等提供住房保障，同时释放中高端市场空间。这一政策转变不仅有助于解决住房困难问题，还为房地产行业带来新的发展机遇。

主要观点

1. 保障房体系演进：从1994年的经济适用房为主，逐步演变为2021年确立的“公租房、保租房、共有产权房”三位一体体系。保障形式从以售为主，逐步发展为租售并举；保障人群从特定低收入群体，逐步扩展至中等收入但住房困难的人群；保障制度也更加体系化和公平化。

2. 政策支持加速建设：2023年中央多次提及保障性住房建设，推动政策框架更加清晰。同时，城中村改造与保障房建设形成联动效应，为保障房提供土地来源，且政策强调“保本微利”原则，确保保障性住房的可持续性。

3. 双轨制住房体系构建：未来将形成“保障房+商品房”的双轨制住房体系，实现“市场的归市场，保障的归保障”。保障房体系的完善为市场化体系提供发展空间，同时保障公平分配。

4. 新加坡模式的借鉴意义：新加坡通过“组屋+私人住宅”双轨制，成功实现“居者有其屋”。其政府主导、闭环管理、多层次阶梯化供应体系，为我国保障房建设提供了有益的参考。

5. 保障房未来体量：截至2022年底，保障性住房存量约3155万套。根据“十四五”规划，预计到2025年需新增340万套，计划缺口约800-1700万套，可拉动1.6-4.7万亿元的投资额。

关键信息

• 保障房类型：公租房、保租房、共有产权房，分别面向不同收入群体和住房需求。
• 保障房政策支持：2023年中央多次出台政策支持保障房建设，包括土地供给、税费减免等。
• 保障房建设目标：解决住房困难的工薪群体及引进人才的住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。
• 保障房投资测算：按户均面积50-70平，建安成本4000元/平，计划缺口可拉动1.6-4.7万亿元投资。

重点推荐公司

A股开发企业

• 城建发展（600266 CH）：目标价9.03元，投资评级“买入”
• 建发股份（600153 CH）：目标价14.78元，投资评级“买入”
• 滨江集团（002244 CH）：目标价14.60元，投资评级“买入”
• 万科A（000002 CH）：目标价19.03元，投资评级“买入”
• 新城控股（601155 CH）：目标价21.78元，投资评级“买入”

港股开发企业

• 越秀地产（123 HK）：目标价11.70元，投资评级“买入”
• 建发国际集团（1908 HK）：目标价25.62元，投资评级“买入”
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• 中国海外发展（688 HK）：目标价26.88元，投资评级“买入”
• 龙湖集团（960 HK）：目标价25.12元，投资评级“买入”

物管公司

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• 滨江服务（3316 HK）：目标价30.18元，投资评级“买入”
• 招商积余（001914 CH）：目标价18.98元，投资评级“买入”
• 万物云（2602 HK）：目标价39.58元，投资评级“买入”

风险提示

• 测算出现偏差的风险
• 行业政策风险
• 行业下行风险
• 部分房企经营风险

图表与数据支持

• 图表1：经济适用房新开工面积及其所占住宅新开工的比例
• 图表2：经济适用房销售面积及其所占住宅销售的比例
• 图表3：我国住房保障体系历史沿革
• 图表4：我国保障性住房分类及推出、存续时间
• 图表5：我国现行住房保障体系
• 图表6：2023年以来保障房建设相关全国性政策
• 图表7：双轨制住房体系设想
• 图表8：保障性住房的供应与需求
• 图表9：地方政府近期新政关于保障房建设的内容
• 图表10：新加坡组屋覆盖人口占比
• 图表11：出售及出租组屋占比
• 图表12：新加坡住房自有率
• 图表13：新加坡组屋均价（新元/平方尺）
• 图表14：新加坡私人住宅均价（新元/平方尺）
• 图表15：新加坡住宅类型
• 图表16：保障性住房的供应与需求
• 图表17：保障性住房总需求测算
• 图表18：保障性住房计划缺口可拉动投资额测算
• 图表19：重点城市“十四五”保障房计划供应结构
• 图表20：保障性住房计划缺口可拉动投资额测算

总结

保障性住房建设正成为我国房地产行业发展的新方向。随着政策支持和制度完善，保障房体系将逐步覆盖更广泛的人群，并与市场化体系形成双轨制。这一模式有助于实现“住有所居”，同时为相关企业带来新的发展机遇。未来，保障房建设将拉动大量投资，重点推荐具备保障房开发经验、代建能力及在核心城市有储备的企业。