20220913-国联证券-华夏合肥高新REIT投资价值分析_7页_482kb

华夏合肥高新REIT投资价值分析总结

产品概览

• 产品名称：华夏合肥高新REIT（代码：180102.SZ）
• 资产类型：园区基础设施
• 发行时间：2022年9月14日
• 募集规模：7亿份，发行价格2.19元/份，合计发行规模15.33亿元
• 存续期：38年
• 发行结构：
  • 战略配售：65%
  • 网下发售：25%
  • 公众配售：11%

核心内容与主要观点

底层资产分析

• 项目名称：合肥创新产业园一期项目
• 地理位置：合肥国家高新技术产业开发区
• 项目背景：合肥高新区是1991年经国务院批准的首批国家级高新区，也是合肥综合性国家科学中心的核心区。
• 项目规模：
  • 合计建筑面积：35.68万平方米
  • 可租面积：29.74万平方米
  • 包含22栋房屋和3个地下车库
• 租户结构：
  • 以电子信息业为主，占比66.41%
  • 租户较为分散，单一租户面积占比不超过4%
  • 超过50%的租约在1-3年
• 续租情况：
  • 2022年4月至2022年10月到期租户中，95%已确认续约
• 评估价值：13.51亿元
• 收入来源：
  • 主要为物业租金和停车场租金
  • 停车场租金预计2024年产生收益
• 收入稳定性：
  • 2020年因疫情租金减免，收入下降幅度较大，但除去减租影响，收入同比仅下滑0.09%
  • 2022年/2023年预计年化现金分派率分别为4.42% / 4.44%

估值测算

• 估值方法：营运现金流贴现法
• 起始时间：2022年7月1日
• 贴现率：6%
• 现金流增长率：3%
• 项目估值：13.50亿元
• IRR测算：以募集规模为初始投资额，IRR为5.03%

估值敏感性分析

关键信息

• 项目优势：
  • 位于国家级高新区，产业基础雄厚
  • 租户结构稳定，续租率高
  • 租金收入稳定，抗风险能力强
• 估值合理性：
  • 当前估值13.51亿元，与现金流贴现法测算结果13.50亿元基本吻合
  • 现金分派率稳定，具备较好的分红能力
• 投资建议：
  • 项目具备良好的投资价值，适合关注园区类REIT产品的投资者
  • 在当前市场环境下，具有配置价值

风险提示

• 收入风险：项目运营收入可能因不可抗力不及预期，影响分红
• 租金与出租率波动：租金或出租率下降可能影响收益
• 市场风险：REIT价格可能受市场整体波动影响

分析师信息

• 分析师：朱人木
• 执业证书编号：S0590522040002
• 联系方式：
  • 电话：0510-82833337
  • 邮箱：zhurm@glsc.com.cn

结论

华夏合肥高新REIT作为首支地处安徽的园区类REIT产品，具备良好的产业背景和稳定的租金收入，其底层资产评估价值与估值测算结果较为一致，投资价值较高。然而，投资者仍需关注潜在的收入波动和市场风险，合理配置资产。