建筑装饰行业：公募REITs行业跟踪报告，上市首周涨幅平均值2.2_，建议重视政策面和资金面积极信信号-20210627-兴业证券-36页_1mb

公募REITs市场分析报告总结

核心内容概览

本报告分析了我国首批公募REITs产品上市后的市场表现、估值水平、流动性情况、政策支持及未来发展趋势，旨在为投资者提供全面的市场洞察和投资建议。

主要观点

• 市场运行平稳：首批9只公募REITs产品上市首周平均涨幅为2.2%，兴证公募REITs指数涨幅为2.8%，整体运行平稳，符合市场预期。
• 估值合理：产权类和特许经营类REITs的P/FFO估值中枢分别为22倍和12倍，整体处于合理区间。部分产品估值接近美国成熟市场同类REITs，具有提升空间。
• 流动性逐步回归：首日交易活跃，换手率高达22.4%，但随后逐渐回归正常水平。交易所新规强制引入流动性服务机制，为市场提供了良好流动性基础。
• 政策支持强劲：国家发改委、证监会、交易所及上海等地方政府积极出台政策推动REITs发展，政策支持力度有望进一步加大。
• 资金面积极：券商和保险机构在战略配售和网下认购中占比高，显示出市场对REITs的广泛认可和积极参与。

关键信息

1. 行情分析

• 上市首周表现：9只产品平均涨幅2.2%，首日全部上涨，次日整体回调，后三日小幅波动并逐步向均值回归。
• 涨跌幅分化：蛇口产园、首钢绿能等产品涨幅领先，N苏园和广州广河涨幅靠后，与配售比例和资产估值相关。
• 资本利得空间有限：REITs产品回报率主要来源于股息分红，资本利得空间有限，上市初期涨幅可能包含非理性因素。

2. 估值分析

• 估值指标：推荐采用P/FFO和EV/EBITDA作为首批公募REITs的估值指标。
• 产权类REITs：P/FFO估值中枢为22倍，EV/EBITDA为27倍，整体处于合理区间。
• 特许经营类REITs：P/FFO估值中枢为12倍，EV/EBITDA为13倍，整体估值较低。
• 与美国对比：我国首批产品估值中枢低于美国市场，具有提升潜力，尤其在仓储和园区类REITs中接近美国同类产品。

3. 流动性分析

• 首日换手率高：平均为22.4%，随后逐步下降，6月25日平均为0.6%。
• 做市商参与度高：中金公司、广发证券、申万宏源证券、中信证券等积极参与做市服务，为市场流动性提供支撑。
• 政策支持流动性：交易所新规强制引入流动性服务机制，监管层有望继续支持市场平稳运行。

4. 政策面分析

• 政策支持积极：发改委、证监会、交易所等多方出台政策，推动REITs发展，上海发布“20条”文件，显示政策制定方对REITs的重视。
• 政策方向明确：未来可能进一步简化审批流程，扩大试点范围，引入新基建、能源、轨交等资产类型。
• 配套支持措施：包括设立专项资金、建立项目储备库、优化项目运营管理、完善审核流程等，旨在推动REITs市场健康发展。

5. 资金面分析

• 战略配售和网下认购踊跃：各类投资机构拟认购总额约504.86亿元，实际获配金额约172.95亿元，占发行规模的55.07%。
• 保险和券商参与度高：保险机构战略配售金额33.36亿元，占31.63%；券商自营网下认购金额251.08亿元，占比60.63%。
• 投资偏好：保险机构偏好长期稳定收益产品，券商看重其配置价值和政策支持。

产品投资价值分析

• 资产优质：首批9只产品基础资产资质较优，相关方实力雄厚，项目投运经验丰富，均具有较高投资价值。
• 估值方法：采用收益法评估资产公允价值，以自由现金流贴现法为核心，由第三方评估机构进行测算。
• 派息率稳定：产品派息率普遍较高，且有明确的分红计划，适合长期资金配置。

趋势展望和投资建议

• 市场前景积极：未来在公用事业、交通运输、建筑装饰、新基建、能源、园区、文旅、公共住房等领域将有更多上市公司参与REITs市场。
• 配置建议：建议根据机构对基础资产类型、派息率、期限及收益结构的偏好进行相应配置，尤其适合保险、年金等长期资金。
• 基金管理人重要性：基金管理人将成为选择REITs产品的重要考量因素，未来需关注其专业能力和市场表现。

风险提示

• 流动性风险：市场初期流动性可能不足，需关注后续做市机制完善情况。
• 行业政策风险：政策变动可能对REITs市场产生影响，需持续关注政策动态。
• 基础资产经营管理风险：资产运营状况和管理能力直接影响REITs收益，需关注资产表现。
• 基金价格波动风险：市场波动可能影响基金价格，需注意投资风险。

附录信息（简要）

• 指数编制说明：报告中提到的兴证公募REITs指数，用于表征我国公募REITs价格变动。
• 图表支持：包括市场行情、估值变化、流动性指标、政策文件及资金流向等图表，为分析提供数据支持。

总结

本报告全面分析了我国首批公募REITs产品上市后的市场表现、估值水平、流动性及政策支持情况，指出其整体运行平稳，估值合理，流动性逐步改善，政策支持强劲。建议投资者重视REITs作为新的长期收入点，根据自身偏好进行配置，同时关注市场动态和基金管理人表现，以降低投资风险，把握市场机遇。