20210627-兴业证券-建筑装饰_公募REITs行业跟踪报告_上市首周涨幅平均值2.2_建议重视政策面和资金面积极信信号_36页_3mb

公募REITs市场分析与投资建议总结

核心内容

本报告分析了中国首批公募REITs产品上市首周的市场表现、估值水平、流动性情况以及政策支持，为投资者提供了关于公募REITs市场前景的全面视角。

主要观点

行情分析

• 首批9只公募REITs产品上市首周平均涨幅为 2.2%，整体运行平稳。
• 首日交易活跃，但次日整体回调，后三日向均值回归，说明市场存在“非理性”因素。
• 蛇口产园、首钢绿能、N张江REIT涨幅靠前，而N苏园、广州广河、N普洛斯涨幅靠后。
• 首周涨幅与前期配售比例存在一定程度的负相关性，配售比例较低的产品涨幅较大。

估值分析

• 产权类和特许经营类产品的 P/FFO 中枢分别为 22倍 和 12倍，整体处于合理区间。
• EV/EBITDA 估值中枢分别为 27倍 和 13倍，与美国成熟市场相比，我国首批产品估值较低。
• 仓储和园区类公募REITs产品估值接近于美国同类代表产品（如PLD、ARE），表明其估值合理。

流动性分析

• 首日换手率高达 22.4%，后续逐渐下降至 0.6%，趋于正常。
• 交易所新规要求引入流动性服务机制，为后续做市服务打下基础。
• 券商和保险积极参与战略配售及网下认购，为市场流动性提供了保障。

政策面分析

• 各部门积极出台政策支持公募REITs发展，尤其上海出台“20条”文件，推进REITs发展。
• 政策支持包括设立专项资金、推动项目储备、优化审核流程等，预计第二批REITs产品将加快上市。
• 基础资产类型有望扩展至新基建、能源、轨交等领域，未来市场潜力较大。

资金面分析

• 投资机构踊跃认购，券商和保险参与度较高。
• 券商自营在网下认购中占比近 66.31%，保险在战略配售中占比 36.77%。
• 总计拟认购金额约 504.86亿元，实际获配金额约 172.95亿元，占发行规模的 55.07%。

产品投资价值分析

• 所有首批产品采用收益法评估基础资产公允价值，模型为自由现金流贴现法。
• 基础资产资质较优，相关方实力雄厚，产品要素符合规范，具有较高投资价值。
• 估值水平相比美国REITs较为合理，且具备稳定股息和长期回报率优势。

关键信息

产品表现

• 首钢绿能：涨幅最高，达 5.2%，主要因其资产稀缺优质、价格吸引力高、最近一次为完整年度派息。
• N苏园、广州广河：涨幅较低，主要因估值相对较高、派息率未达完整年度水平。

估值指标

• P/FFO：产权类产品平均 22倍，特许经营类产品平均 12倍。
• EV/EBITDA：产权类产品平均 27倍，特许经营类产品平均 13倍。
• 对比美国市场：我国首批产品估值中枢低于美国，但仓储和园区类产品估值接近美国同类代表产品。

流动性机制

• 交易所强制引入流动性服务机制，券商积极参与做市服务，包括中金公司、广发证券、申万宏源证券、中信证券等。
• 首日换手率较高，后续趋于平稳，流动性有望持续改善。

政策支持

• 上海发改委牵头出台“20条”政策，支持REITs发展，包括设立专项资金、推动项目储备、优化审核流程等。
• 国家发改委、证监会、交易所等多方推动REITs试点，预计第二批产品将加快上马。

投资建议

• 继续看好公募REITs市场前景，建议根据机构对基础资产类型、派息率、期限、收益结构等偏好进行配置。
• 适合长期资金（如保险、年金）配置，因其具有稳定股息和长期回报率优势。
• 基金管理人将成为重要的选择因素，建议关注具备良好运营能力和专业经验的基金管理人。

风险提示

• 流动性风险：市场初期交易活跃，但后续可能回归正常，需关注流动性变化。
• 行业政策风险：政策支持力度可能影响市场发展，需关注政策变动。
• 基础资产经营管理风险：资产运营情况直接影响产品收益，需关注资产质量。
• 基金价格波动风险：价格可能受市场情绪和资产表现影响，存在波动风险。

结论

首批公募REITs产品整体表现平稳，估值合理，流动性逐步回归正常。政策面持续支持，资金面积极认购，市场前景广阔。建议投资者根据自身偏好配置相应产品，重点关注优质资产和基金管理人。长期来看，公募REITs将成为重要的投资工具，尤其适合长期资金。