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北京甲级写字楼市场报告（2024年Q2）

市场概述与展望

• 活动未显著反弹： 2024年第二季度，北京甲级写字楼市场活动尚未显著回升，新供应略有增加，但需求略低于供给。
• 空置率小幅下降： Q2空置率环比下降0.8个百分点，至18.0%，此前已连续五个季度下降。
• 租金继续下滑： 平均有效租金环比下降0.9%，至每平方米每月281元。
• 新供应增加： Q2新增供应约16.7万平米，Q3预计新增供应约36万平米。
• 政策影响： “北京外商投资条例”实施有望吸引外资流入，促进外资企业租赁需求。
• 展望 (Q3)： 空置率预计再次上升，租金继续下行，主要压力来自项目交付和大型企业扩张需求。第三季度市场交易量预计仍将表现平稳。

供应与需求

• 新供应： Q2完工交付两个新项目：北京金融科技中心（8.4万㎡）和Lijin中心（8.3万㎡）。Q3预计交付National Financial Information Building和Dinghao Building部分。
• 净吸收率回升： Q2净吸收达24.0万㎡，主要由科技公司驱动。
• 租赁活跃度： 租赁交易周期延长，价格换租谨慎，但科技公司需求强劲，占比约30%。

租金趋势

• 总体下行： 租金继续下降，但环比下滑速度放缓，进入逐步下行阶段。
• 分区差异： 北区（如Lize、ZGC、OGV）租金有所回升，得益于科技公司扩张和偏好。Wangjing因Alibaba新总部空置预期压力略有上升。

各分区表现（Q2）

• 分区差异显著： CBD租金最高(~340元/m²/月)，Lize最便宜(~190元/m²/月)。
• 主要指标：
  • CBD: 库存大，租金高，空置率低。
  • ZGC: 租金较高，空置率较高。
  • OGV: 租金低，空置率高。
  • Wangjing-Jiuxianqiao: 库存高，租金低，空置率中等。
  • Lize: 新兴区域，租金最低，空置率中高。
  • 其他新兴区域: 租金低，空置率普遍偏高。

投资市场

• 保险公司主导： 保险公司在大宗交易中仍为活跃买家，看重管理能力和投资回报潜力。
• 交易案例： 报告期内Record-high成交价交易增多，体现市场对优质资产的强需求。

总结与展望

2024年第二季度，北京甲级写字楼市场在政策松绑等利好因素带动下恢复了一定交易活跃度，但总体仍处于复苏阶段。新供应增加和租赁需求相对较弱带来持续承压。Q3市场预计将继续小幅下行，空置率上升，租金下跌，主要受新项目交付影响。各区域发展分化格局持续。