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北京甲级写字楼市场报告（Q4 2025）

核心内容

本报告分析了北京甲级写字楼市场在2025年第四季度的表现，涵盖供需情况、租金变化、空置率以及投资市场动态。整体市场呈现价格换量的特征，租金持续下行，但部分区域表现优于整体。

主要观点

1. 市场动态

• 租金下行：北京甲级写字楼平均有效租金降至每平方米每月人民币219.7元，环比下降3.9%，同比下降12.7%。
• 空置率改善：全市平均空置率降至17.0%，环比下降0.8个百分点，同比改善1.43个百分点。
• 供需格局：2025年北京新增甲级写字楼供应83,000平方米，同比大幅下降71%。市场整体供应有限，需求仍以国内企业为主。

2. 区域表现

• Yizhuang：是唯一实现租金上涨的次级市场，租金环比上涨2.2%，主要受益于战略性新兴产业的发展。
• ZGC（中关村）：空置率下降最为显著，租金仅环比下降2.5%，显示出较强的市场韧性。
• BFS（北三环）：受金融企业需求稳定影响，表现相对较好，但面临吸收压力。
• CBD：租金持续下跌，但租赁需求相对稳定，短期支撑吸收。
• OGV（奥林匹克）：空置率仍呈上升趋势，租金长期下行，主要受需求向王京-九棵树区域转移影响。

3. 投资市场

• 国内资本主导：甲级写字楼投资市场由国内资本主导，主要流向核心区域的优质资产。
• 典型交易案例：
  • 北京扬子江房地产公司以约22.54亿元购入北京石玛塔混合用途综合体，价格约为评估值的70%。
  • 北京华景教育以约4亿元收购E_ZIKOO智能谷2号楼，凸显私人企业对优质资产的偏好。

4. 未来展望

• 2026年供应增加：预计2026年北京将新增约757,000平方米甲级写字楼供应，主要集中于CBD，将进一步加剧竞争，对租金形成下行压力。
• 政策影响：15th Five-Year Plan（2026-2030）强调低碳、智能化和运营效率，推动写字楼资产的差异化发展。
• ESG趋势：ESG（环境、社会、治理）因素将越来越影响写字楼资产表现，尤其对国企和科技企业具有重要意义。

关键信息

• 市场策略：开发商和业主继续采用租金下调、免租期延长和定制装修方案来吸引租户。
• 需求结构：科技、金融和专业服务行业占据租赁需求的70%以上，其中科技行业仍保持领先。
• 区域分化：市场表现因区域而异，Yizhuang和ZGC相对表现较好，而OGV和东二环区域面临较大压力。
• 长期趋势：市场将从规模扩张转向价值导向的资产重新定位，符合政策导向和产业需求。

附图说明

• 图1：北京甲级写字楼市场指标（租金、空置率等）
• 图2：北京甲级写字楼开发计划（2026-2029）
• 图3：甲级写字楼供应、净吸纳量和空置率趋势
• 图4：甲级写字楼租金趋势

主要交易案例

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