20160328-兴业证券-信用债调研纪要及投资价值分析之五_广东省地产公司调研纪要_14页_859kb

广东省地产公司调研纪要总结

核心内容概览

本报告总结了2016年3月对广东省重点地产公司（包括广州合景、广州天建、碧桂园、雅居乐、华发股份和花样年）的调研情况，主要聚焦于公司经营状况、融资结构、土地储备、区域布局及市场前景等方面。调研结果显示，地产行业在2016年面临分化趋势，一二线城市政策利好明显，三四线城市则需去库存，地产商策略向一二线城市转移，同时通过债券融资、美元债置换等方式优化融资结构。

主要观点

1. 房地产市场分化严重

• 全国房地产市场呈现明显区域分化，一二线城市政策支持较强，三四线城市需去库存。
• 地产商策略逐步向一二线城市转移，以获取更高的利润率和更稳定的市场环境。

2. 融资环境改善，地产债仍有可为

• 降息降准及国内债券发行有助于地产商降低利息负担、改善现金流。
• 地产商普遍将发债用于置换高息债务，融资重点逐步向国内转移。
• 人民币贬值对地产商外债影响较大，加大外债置换力度。

3. 土地储备与拿地策略

• 多家公司土地储备集中在一二线城市，三四线城市为辅。
• 拿地策略以稳健为主，注重并购和合作，减少盲目扩张。
• 土地成本较低，部分区域具备较高的利润率。

关键信息

一、广州合景、广州天建

• 公司关系：均属合景泰富控股旗下，无严格区分，统一管理团队。
• 土地储备：无三四线城市项目，主要集中在一线城市，如北京、上海、广州等。
• 财务状况：
  • 15年权益入账金额达165.55亿元，增长11%。
  • 毛利率36.1%，权益合并毛利率37.4%，净负债率69%，处于稳健水平。
  • 16年销售目标220亿元，预计回款200亿元。
• 美元债情况：15年美元债约4亿美元，成本较高，未来计划置换为国内融资。

二、碧桂园

• 项目分布：全国及海外市场，资产规模和销售行业领先。
• 财务表现：
  • 15年收入1132亿元，毛利润20.2%，净利率8.6%。
  • 15年净负债率60%，融资成本下降至6.2%。
• 战略方向：
  • 高周转模式，平均回本期8.2个月。
  • 未来战略向一二线城市靠拢，重点布局武汉、深圳等。
  • 16年计划减少一级土地储备，更多通过并购和合作获取土地。

三、雅居乐

• 区域布局：主要集中在华南、海南、华东及西部，未来战略向一二线城市靠拢。
• 财务表现：
  • 15年预售收入442.3亿元，净负债率64%。
  • 毛利率偏高，但受增值税影响。
• 拿地策略：
  • 拿地成本控制较好，土地储备以一二线为主。
  • 未来计划减少一级拿地，提高并购比例。
  • 15年轻资产运营收入占比20%，预计16年增长70%-80%。

四、华发股份

• 区域定位：珠海本地龙头企业，布局向一线城市扩展。
• 财务表现：
  • 15年营业收入916.3亿元，净负债率65%。
  • 融资规模达613亿元，融资成本下降。
• 战略方向：
  • 城市运营和产业投资是未来重点。
  • 拟打造轻资产模式，减少重资产依赖。
  • 拿地策略注重城市更新和旧改项目。

五、花样年

• 项目分布：以一二线城市为主，土地储备约1600万平米。
• 财务表现：
  • 15年收入82亿元，轻资产收入占比20%。
  • 净负债率较高，美元债占比下降至20%-30%。
• 拿地策略：
  • 以兼并收购为主，减少一级拿地。
  • 旧改项目注重与村民合作，降低前期投入。
  • 深圳项目去化较快，预计16年销售占比20%。

关键财务数据汇总

投资建议与评级

• 行业评级：
  • 推荐：相对表现优于市场。
  • 中性：相对表现与市场持平。
  • 回避：相对表现弱于市场。
• 公司评级：
  • 买入：相对大盘涨幅大于15%。
  • 增持：相对大盘涨幅在5%-15%之间。
  • 中性：相对大盘涨幅在-5%~5%之间。
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%。

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