房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告（2）：地产股何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键_56页_6mb

地产股何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键

核心内容

本报告通过复盘2005年以来的九段地产股上涨行情，分析了行业景气和调控政策对地产股行情的影响。核心结论如下：

• 行业景气是地产股行情最核心的支撑因素，9段行情中7段由景气提升驱动，仅有2段由政策边际放松驱动。
• 70城房价环比快速上行是地产股行情的有效指示器，尤其在由负转正或正值区间快速上行时，通常预示行情将延续。
• 2022年地产股已演绎政策放松行情，但后续能否持续取决于是否能推动行业景气显著改善。

主要观点

1. 行业景气是地产股行情最核心支撑因素

• 景气显著改善叠加政策边际放松（模式1）：5段行情由该模式推动，通常能持续数月至一年以上。
• 高景气叠加调控政策收紧（模式2）：2段行情由该模式推动，但景气改善是主要驱动力。
• 政策边际放松但景气没有变化（模式3）：2段行情由该模式推动，但持续时间较短。

2. 70城房价环比快速上行对地产股行情有较有效指示意义

• 房价环比由负转正或快速上行是判断行情是否可持续的关键指标。
• 政策放松若未能推动景气改善，则行情难以持续。

3. 展望2022：地产股已演绎政策放松行情，能否持续需观察景气改善

• 政策放松已发生，但当前行业景气尚未改善，需关注70城房价是否由负转正。
• 当前调控环境不同以往，存在“房住不炒”前提、库存水平较低、对房价上涨容忍度较低，若景气改善，调控可能快速收紧。

关键信息

• 调控政策与行业景气的互动关系是决定地产股行情的关键。
• 政策放松通常出现在调控政策“见顶”或阶段性缓和后，带动刚需释放和需求集中。
• 房价环比涨幅是判断行业景气的重要依据，尤其是0.5%以上的涨幅为高景气。
• 房地产上市公司业绩与行业景气关联性减弱，尤其在2016年后，因二手房交易增加和新房限价政策。

行情复盘

1. 2005年7月至2007年10月：供需两旺下地产股走强

• 调控政策：高通胀推动政策收紧，但效果不理想。
• 行业景气：房价、销售、投资均快速上行，推动地产股上涨。
• 上市公司业绩：行业利润连续高增，推动股价上涨。

2. 2008年11月初至2009年7月末：“四万亿”政策强刺激带动地产股行情

• 调控政策：金融危机后政策全面放松，包括首付比例、利率和交易税费。
• 行业景气：房价、销售、投资迅速反弹，支撑地产股行情。
• 上市公司业绩：利润由负转正，但增速不具备相对优势。

3. 2011年2月初至4月末：政策收紧不及预期下地产股短暂上涨

• 调控政策：政策收紧后出现“空档期”，房地产税试点力度不足。
• 行业景气：房价、销量短暂回暖，但整体仍以下跌为主。
• 上市公司业绩：利润增速仍不理想，对行情支撑有限。

4. 2012年1月初至6月中旬：房地产市场回暖拉动地产股上涨

• 调控政策：政策收紧放缓，部分城市放松公积金贷款额度。
• 行业景气：房价跌幅收窄、销量逐步回暖，成为行情重要支撑。
• 上市公司业绩：利润小幅改善，但对行情支撑力度偏弱。

风险提示

• 使用过去数据进行统计推算可能带来偏差。
• 市场学习效应可能超预期。
• 对政策的解读存在偏差。
• 房产税政策预测存在偏差。

结论

• 地产股行情的核心驱动力是行业景气，调控政策的边际放松只是辅助因素。
• 70城房价环比快速上行是判断行情是否可持续的关键指标。
• 2022年地产股行情已体现政策放松，但后续能否延续，取决于行业景气是否显著改善。