房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告（2）：地产股何时“高歌”，景气最核心、调控亦关键-20220208-华安证券-56页_6mb

地产股何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键

核心内容

本报告通过分析2005年以来9段地产股行情，总结出房地产行业上涨的三种模式，并探讨2022年地产股行情的前景。

主要观点

• 行业景气是地产股行情最核心的支撑因素：9段行情中，7段由景气改善驱动，只有2段由政策边际放松驱动。景气改善带来的行情持续时间明显长于政策放松带来的行情。
• 70城房价环比快速上行是地产股行情的有效指示：房价由负转正或在正值区间快速上升，通常预示着较好的地产股行情。
• 2022年地产股已演绎过调控放松的行情，能否持续需观察行业景气改善：当前调控政策虽有放松，但行业景气尚未明显改善，若出现房价环比由负转正或快速提升，行情可能持续。

关键信息

三种行情模式

1. 景气显著改善叠加调控政策边际放松（模式1）：

   • 行情表现强劲，持续时间长。
   • 例如：2005-2007、2012-2013、2014-2015、2018-2019。

2. 高景气叠加调控政策收紧（模式2）：

   • 行情由高景气驱动，但调控政策收紧可能带来风险。
   • 例如：2005-2007、2016年。

3. 政策边际放松但景气未改善（模式3）：

   • 行情持续时间较短，景气未有明显改善。
   • 例如：2011年、2017年。

行情驱动因素

• 调控政策：政策边际放松可以短期提振市场情绪，但若不能改善景气，则行情难以为继。
• 行业景气：房价环比快速上行、销售和投资回暖是推动地产股上涨的核心因素。
• 上市公司业绩：业绩改善对行情有一定支撑，但不是决定性因素。

2005年7月至2007年10月：供需两旺下地产股走强

调控政策

• 高通胀推动政策收紧，但效果不理想。
• 首付比例调高，推出二套房差异化信贷政策。
• 交易环节税费提高，开征营业税。
• 加强供需两端调控，如加强经济适用房建设。

行业景气

• 房价、销售、投资全面回暖，推动地产股行情。
• 城镇化加速催生大量房地产需求，叠加货币供应量高位。

上市公司业绩

• 房地产行业利润连续高增，支撑股价上涨。
• 申万31个行业PETTM在2007年11月达到87.79X，涨幅达463%。

2008年11月至2009年7月：“四万亿”政策强刺激带动地产股行情

调控政策

• 金融危机后政策全面放松，支持合理购房需求。
• 首付比例调低，交易环节税费全面下调。
• 加强对房地产企业融资端的支持，如降低资本金比例。

行业景气

• 房价、销售、投资迅速反弹。
• 房价环比在2009年7月后维持上涨趋势。

上市公司业绩

• 基数影响下，房地产行业利润增速由负转正。
• 申万31个行业PETTM在2009年7月达到47.67X，涨幅为214%。

2011年2月至4月：政策收紧不及预期下地产股短暂上涨

调控政策

• 房地产政策收严，但存在短暂“空档期”。
• 房地产税试点力度不及预期，对市场情绪形成一定提振。

行业景气

• 房价、销量短暂回暖，但仍以下跌为主。
• 调控政策暂缓使得市场需求逐步释放。

上市公司业绩

• 房地产行业利润增速不理想，家用电器、食品饮料等行业表现较好。
• 申万31个行业PETTM涨幅较小，房地产行业仍处于靠后位置。

2012年1月至6月：房地产市场回暖拉动地产股上涨

调控政策

• 外部和内部经济均承压，调控政策趋缓。
• 部分城市放松公积金贷款额度限制。

行业景气

• 房价跌幅收窄，销量逐步回暖。
• 房价环比由负转正，推动市场景气提升。

上市公司业绩

• 房地产行业利润逐步改善，但整体仍偏弱。
• 申万31个行业PETTM在2012年6月达到21.19X，涨幅为1%。

风险提示

• 使用过去数据进行统计推算可能带来偏差。
• 市场学习效应可能超预期。
• 对政策的解读可能存在偏差。
• 房产税政策预测存在偏差。