【世邦魏理仕】2024年中国办公楼租户调查报告_26页_4mb

报告摘要

中国办公楼租户调查总结（2024年）

核心内容

2024年世邦魏理仕《中国办公楼租户调查》揭示了中国办公楼市场在经济不确定性背景下，租户对办公空间的租赁需求、选址策略、办公场所优化及ESG实践等方面的变化趋势。整体来看，租户对办公面积扩张保持谨慎乐观，同时更关注成本控制、空间效率和员工体验。此外，绿色建筑和可持续发展成为企业租赁决策中的重要考量。

主要观点

1. 租赁需求：谨慎乐观，新质生产力引领增长

扩租意愿：38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积，较2023年下降4个百分点，但仍高于过去三年平均的35%。
行业趋势：科技互联网、制造业和生命科学行业净扩租意愿显著提升，而金融和地产行业扩张动能减弱。
规模差异：中小型租户更关注成长性，大型租户则倾向于优化现有空间。

2. 选址策略：成本为核心，配套设施与区位为关键

核心考量：租金节降和灵活租约条款是企业续租或搬迁决策的首要因素（92%）。
配套设施：公共交通通达性、活动举办场地、餐饮和商业配套最受关注，大型租户更重视员工福祉相关的设施如健身房、空气净化设备和电动车充电桩。
Capex预算：三分之一的租户因预算限制而更关注装修服务和装修房，大型租户对定制化装修需求更高（68%），而中小型租户则更青睐“拎包入住”（38%）。

3. 办公场所：效率与体验的双赢

空间效率：当前办公空间平均使用率为71%，仍有提升空间。未来企业将通过优化布局和配置，提升使用率和员工满意度。
共享空间：34%的受访企业计划增加协作工区，31%计划增加共享工位，反映企业对灵活办公模式的偏好。
办公模式：大多数企业采用灵活办公模式，员工每周平均在办公室工作3.5天，其中60%为个人工作，40%为团队协作。

4. ESG实践：企业继续向绿而行

零碳目标：31%的受访企业已设立零碳目标，其中70%计划在2030年或更早实现。
绿色楼宇：绿色建筑认证楼宇的租金溢价意愿下降，棕色楼宇（非认证楼宇）的租金折价需求上升，有五分之一的租户考虑申请租金折价。
绿色措施：企业对楼宇的能源使用效率和节能措施关注度上升，尤其在医药和生命科学、制造业中表现突出。

关键信息

租户行为趋势

租赁决策：租金节降（92%）、配套设施（71%）、区位优势（60%）是租户最关注的三个因素。
空间优化：46%的租户计划减少利用率低的多余空间，提升整体使用率。
员工体验：57%的租户希望优化员工体验，包括改善办公环境和维持员工身心健康。

租户对房地产科技的使用

科技投入：30%的租户计划在未来12个月内减少房地产科技支出，近六成希望保持支出不变。
重点科技：视频会议和空间预订系统是当前最被看重的房地产科技应用，人脸识别和安全系统在科技互联网租户中关注度较高。

选址策略建议

灵活性条款：建议企业在租赁或租约重整时纳入灵活性条款，提升房地产的弹性。
绿色楼宇：对于零碳目标在2030年以前的企业，应考虑加快楼宇绿化，并与业主探讨将绿色条款纳入租约。

业主策略建议

优化资产组合

存量与增量需求：关注乙级及以下楼宇租户的办公品质升级需求，把握未来2-3年市场供需平衡对租户有利的趋势。
配套与服务：提供租赁优惠、配套设施和灵活租约条款，增强租户粘性。
绿色认证：加速楼宇绿色认证和改造，提升ESG软硬实力，以应对未来绿色楼宇的竞争力变化。

调查背景

调查时间：2024年5月27日启动，6月30日截止。
样本构成：共237家受访企业，其中71%为中资企业，29%为外资企业。
行业分布：科技互联网（29%）、金融（20%）、专业服务（14%）、制造业（10%）、医药和生命科学（8%）为主要行业。
企业规模：60%为中小企业（<500名员工），26%为大型企业（500~5000名员工），14%为特大型企业（>5000名员工）。

数据图表概览

图表1：未来三年办公面积规划（整体/分租户规模）
图表2：各行业净扩租意愿
图表3：交通和配套设施重视度（分行业和规模）
图表4：办公场所优化和员工体验相关措施
图表5：CBRE协助大型企业选址诉求
图表6：零碳目标达成时间
图表7：LEED认证办公楼渗透率
图表8：ESG相关因素对选址的影响（分行业）

总结

2024年中国办公楼租户调查显示，企业在面对经济和地缘政治的不确定性时，倾向于优化成本、提升空间效率和改善员工体验。科技互联网、制造业和生命科学等新质生产力行业展现出更强的扩张意愿，而金融和地产行业则相对保守。租金节降、灵活租约和配套设施成为企业选址的核心考量，绿色建筑和可持续发展逐渐成为企业ESG战略的重要组成部分。同时，棕色楼宇的租金折价策略正在兴起，绿色楼宇的竞争力仍需进一步提升。

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