中国房地产下调预测：波折而非逆转_24页_7mb

中国房地产市场分析总结

核心内容

本报告分析了中美贸易战升级对房地产市场的影响，并对行业及覆盖范围内开发商的未来预测进行了调整。尽管预测下调，但报告认为贸易战对房地产市场的影响更多是波折而非逆转。核心内容包括：

• 市场影响：关税措施对就业和居民收入产生负面影响，短期内可能导致房地产市场销量收缩。
• 预测调整：二手房市场表现将受较大影响，预计2025-2027年二手房销量下降13%，价格下降2%。一手房市场则相对具有价格韧性，主要受国企和地方政府融资平台新开工项目支撑。
• 估值变化：覆盖范围内开发商的核心每股盈利预测温和下调4%-6%，基于净资产价值的12个月目标价格平均下调3%。

主要观点

1. 房地产市场表现

• 二手房市场：由于卖家挂牌价与买家意愿成交价之间的差价扩大，预计销量将收缩，价格也会下降。预计2025-2026年二手房销量将下降6%，价格下降8%。
• 一手房市场：一手房价格相对稳定，尤其在高线城市，开发商的项目去化率将下降，但价格仍具韧性。预计2025-2026年一手房销量下降10%，价格下降5%。
• 市场趋势：2025年一季度的销售数据表明，二手房市场仍表现最好，但整体市场将面临挑战。

2. 城市表现差异

• 沿海城市：受出口依赖度高，对关税措施更敏感，可能面临更大的挑战。
• 内陆城市：尤其是西部城市，因贸易依赖度较低且经济韧性较强，表现相对较好。
• 高线城市：如上海、北京、深圳等，因其较强的经济基本面和较低的贸易依赖度，表现优于其他城市。

3. 供需变化

• 需求：受贸易战影响，房地产需求减弱，尤其在沿海城市。
• 供给：二手房市场新挂牌量上升，但质量下降；一手房市场新开工项目减少，但国企和地方平台项目支撑价格韧性。

关键信息

1. 市场基本面

• 库存水平：截至2025年初，80个城市的可售库存月数为20多个月，高于2018年的10个月。
• 销售趋势：2025-2026年，全国房地产销售量预计下降13%/8%，随后趋于平稳。
• 价格趋势：一手房价格在2025-2026年预计下降5%/3%，2027年趋于稳定。

2. 政策影响

• “保交楼”政策：2024年政策效果减弱，导致新房市场销量和竣工面积下降。
• 流动性压力：民企开发商面临持续的流动性压力，影响其项目去化和土地支出。

3. 土地市场

• 土地储备集中：高盛覆盖的开发商土地储备更多集中在一线和重点二线城市，提升其盈利能力复苏的可能性。
• 土地价格：2025年第一季度，土地销售价值同比上涨67%，而底10城市的土地销售价值同比下降20%。
• 土地投资结构：土地投资向高端项目倾斜，这些项目通常具有较低的规划容积率。

4. 开发商表现

• 重点开发商：华润置地、中国海外、绿城中国、中国金茂和龙湖集团被重申为买入评级。
• 盈利预测：2025-2027年，核心每股盈利预测下调4%-6%。
• 估值调整：基于净资产价值的12个月目标价格平均下调3%，反映合同销售额和利润率的下降。

总结

整体来看，中国房地产市场面临短期压力，但长期前景仍具潜力。贸易战带来的影响更多是波折，而非逆转，尤其在沿海城市。高线城市因其较强的经济基本面和较低的贸易依赖度，表现相对较好。开发商的估值和盈利预测已作出相应调整，以反映市场变化和政策影响。高盛认为，部分重点开发商由于土地储备和市场定位的优势，更有能力应对未来的挑战。