融创中国（1918HK）总结
核心内容
融创中国（1918HK）与广西龙头彰泰集团达成合作框架协议，通过成立合资公司共同开发54个房地产项目及3个代建项目，涉及计容未售建筑面积约825万平方米（不含代建项目为783万平方米）。此次合作为融创中国带来约700亿可售货值，预计未来3年完成去化，进一步提升其2021年6400亿销售目标的可见度。此外，合作也强化了公司在西南区域的布局。
主要观点
- 合作价值显著：通过合资公司形式，融创中国将持有80%的股权，彰泰集团及关联方持有20%。融创中国向合资公司投资总额达99.1亿元人民币，其中81.2亿用于支付彰泰集团投入，17.9亿用于专项借款。
- 盈利空间合理：目标公司平均楼面价约2700元/平方米，销售均价预计在8500~9000元/平方米，项目盈利空间被评估为合理。
- 财务稳健：在2020年末，公司现金充沛，一季度销售超预期，付款周期灵活，合作对主要资产负债表指标影响不大。
- 行业整合验证：此次合作进一步验证了市场份额向行业龙头集中的投资逻辑，增强了市场对公司资源整合能力的信心。
关键信息
财务预测（单位：百万人民币）
| 项目 |
2019 实际 |
2020 实际 |
2021 预测 |
2022 预测 |
2023 预测 |
| 总收入 |
169,316 |
230,587 |
276,705 |
332,046 |
381,853 |
| 股东核心净利润 |
27,070 |
30,260 |
33,420 |
36,864 |
39,997 |
| 每股盈利(核心) |
6.23 |
6.49 |
7.17 |
7.91 |
8.58 |
| 股息率 |
5.0% |
6.2% |
6.8% |
7.5% |
8.1% |
| 每股净资产 |
19.1 |
27.0 |
32.3 |
38.3 |
44.7 |
| 市净率 |
1.4x |
1.0x |
0.8x |
0.7x |
0.6x |
股票资料（更新至2021年4月19日）
| 项目 |
数据 |
| 收盘价 |
31.75港元 |
| 总市值 |
148,097百万港元 |
| 流通股比例 |
53.83% |
| 已发行总股本 |
4,664.48百万股 |
| 52周价格区间 |
26.4-41.95港元 |
| 3个月日均成交额 |
633.44百万港元 |
| 主要股东 |
孙宏斌(44.14%) |
盈利能力指标
| 指标 |
2019A |
2020A |
2021E |
2022E |
2023E |
| 毛利率 |
24.5% |
21.0% |
21.8% |
23.0% |
23.1% |
| 应占核心净利润率 |
15.4% |
13.1% |
12.1% |
11.1% |
10.5% |
| 资产周转率 |
20.2% |
22.3% |
23.3% |
24.5% |
25.0% |
| ROE |
37.2% |
34.2% |
24.2% |
22.4% |
20.7% |
| ROA |
3.1% |
3.4% |
2.8% |
2.7% |
2.6% |
债务偿还指标
| 指标 |
2019A |
2020A |
2021E |
2022E |
2023E |
| 净负债率 |
179.1% |
96.0% |
70.2% |
68.2% |
67.7% |
| 现金短债比（含受限） |
92.6% |
144.8% |
167.8% |
138.6% |
113.5% |
| 经调整净负债率 |
84.1% |
78.7% |
76.0% |
72.3% |
69.5% |
| 平均融资成本 |
9.4% |
-9.3% |
-9.4% |
-8.8% |
-8.0% |
| 核心利润派息率 |
21.2% |
25.4% |
25.0% |
25.0% |
25.0% |
| SG&A/收入 |
-8.5% |
-7.2% |
-7.0% |
-7.0% |
-7.0% |
评级与目标价
- 评级：买入
- 目标价：46.90港元
- 目标价空间：当前股价为31.75港元，目标价有48.9%的上升空间
- 对应估值：5.5x 2021年市盈率，1.2x 2021年市净率
风险提示
- 市场利率大幅上升
- 房地产调控超预期
- 人民币汇率大幅波动
历史建议与目标价
| 序号 |
日期 |
前收市价 |
评级变动 |
目标价 |
| 1 |
2020-07-08 |
HK$39.20 |
买入（首次覆盖） |
HK$60.00 |
| 2 |
2020-08-07 |
HK$34.95 |
买入 |
HK$60.00 |
| 3 |
2020-09-17 |
HK$32.20 |
买入（下调目标价） |
HK$53.70 |
| 4 |
2021-03-15 |
HK$32.40 |
买入（下调目标价） |
HK$46.90 |
| 5 |
2021-04-19 |
HK$31.75 |
买入 |
HK$46.90 |
行业评级定义
- 买入：潜在投资收益在20%以上
- 增持：潜在投资收益介于5%至20%之间
- 中性：潜在投资收益介于-10%至5%之间
- 卖出：潜在投资损失大于10%
公司及行业评级
权益披露
- 中泰国际在过去12个月内未与融创中国有投资银行业务关系。
- 分析师及其联系人士未担任融创中国高级职员，亦无财务权益或股份。
- 中泰国际证券或其集团公司可能持有融创中国普通股证券1%或以上的财务权益。
版权声明
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