20240126-天风证券-房地产行业2024年度策略_寻找_新旧_间的平衡点_51页_1mb

房地产行业2024年度策略总结

核心内容

2024年房地产行业将面临供需两端政策的持续宽松，融资支持下供给侧出清基本结束，需求端政策刺激或引导基本面企稳修复，行业存在短期供需关系再平衡机会。同时，城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。报告提出了关注“优质龙头、城中村&保障房、优质物企”三条主线的投资建议。

主要观点

• 优质龙头市占率提升：国央企和头部房企具备较明确的市占率提升前景，有望率先受益于行业复苏。重点推荐：中国海外发展、招商蛇口、保利发展；建议关注：华润置地、越秀地产。
• 代建逆周期获益：城投托底拿地及供给侧出清背景下，代建公司有望受益，城中村改造及保障房建设为其提供增量需求。重点推荐：绿城管理控股；建议关注：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团等。
• 物企估值弹性良好：龙头央企关联物管公司成长路径明确，部分物企独立性被动提升，发展策略转向提升运营效率和探索差异化发展路径。重点推荐：保利物业、招商积余；建议关注：中海物业、万物云等。

关键信息

指标预测（中性假设下）

• 销售面积：2024年同比预计下滑5%
• 开发投资：2024年同比预计下滑7.2%
• 保障房拉动投资：预计年均拉动投资0.63万亿元
• 城中村改造拉动投资：预计21城年均拉动投资0.92万亿元，35城年均拉动投资1.19万亿元

政策趋势

• 告别路径依赖：政策工具已超出14-15年的范围，对“房住不炒”概念的弱化有助于行业过渡至新模式。
• 需求端政策：包括二套首付比例调整、LPR下调、限购松绑、非普宅限购放松、特定人群政策宽松、交易税费优化等。
• 供给端政策：围绕“三支箭”融资支持手段升级，融资支持范围扩大，预售资金监管优化，存量资产转让加速，“保交楼”资金跟进，“三大工程”政策加速，土拍规则放宽等。

市场表现

• 新房销售：2023年全国商品房销售面积持续下滑，累计增速维持在0%至-10%的负区间，12月同比-8%。
• 二手房销售：整体优于新房市场，12月同比+43%，一线城市成交回暖但价格仍承压，二线城市反弹力度较强，三线及以下城市成交增速波动较大。

估值分析

• 申万地产PE（TTM）和PB（LF）：截至2024年1月，分别为13.44X和0.74X，处于历史较低分位。
• 板块ROE：为5.51%，历史分位0.7%，相对沪深300的ROE分位为11.3%。
• 估值弹性：在供需政策加码及需求改善的背景下，板块有望迎来均值回归。

策略建议

• 关注中短期供需关系再平衡：行业正从旧三高模式（高杠杆、高负债、高周转）向精细化发展转型，供需关系的再平衡将是关键。
• 政策宽松引导下：需求侧存在企稳及边际改善空间，供给侧持续缩量或重塑供需关系，关键在于所需时间。
• 城市与区域分化：预计分化将持续，关注不同城市和区域的表现差异。

风险提示

• 行业信用风险蔓延
• 销售下行超预期
• 因城施策不及预期
• 主观测算风险

新模式展望

• 告别历史，重建路径：房地产行业正探索新的发展模式，包括保障房与商品房双轨制，参考新加坡组屋模式，构建更加合理的住房体系。
• 政策导向：未来5年短期需求中枢均值维持在10亿平左右，行业将向更加稳定和可持续的方向发展。

附录

• 图表目录：包括全国商品房销售额、成交面积、价格指数等多份图表，为分析提供数据支持。
• 相关报告：包含多份近期行业研究周报，提供进一步分析参考。

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