房地产行业2024年度策略：寻找“新旧”间的平衡点-20240126-天风证券-51页_1mb

房地产行业2024年度策略总结

核心内容

2024年房地产行业将延续供需两端的宽松政策基调，融资支持使供给侧出清基本结束，需求端政策刺激或引导基本面企稳修复。行业存在短期供需关系再平衡机会，同时城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。投资建议关注“优质龙头、城中村&保障房、优质物企”三条主线。

主要观点

1. 优质龙头市占率提升，或率先受益于行业边际改善

   • 龙头央企在22-23年投资端优势显著，具备明确的市占率提升前景。
   • 重点推荐：中国海外发展、招商蛇口、保利发展。
   • 建议关注：华润置地、越秀地产。

2. 代建逆周期获益，城中村保障房发力提供增量

   • 城投托底拿地及供给侧出清背景下，代建公司逆周期有望受益。
   • 城中村改造和保障房建设将为代建及地方国企带来增量需求。
   • 重点推荐：绿城管理控股。
   • 建议关注：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团等。

3. 独立性被动提升，物企估值弹性良好

   • 龙头央企关联物管公司成长路径明确，规模有望保持良好增速。
   • 部分物企受关联方拖累，独立性被动提升，转向提升长期运营效率和差异化发展。
   • 重点推荐：保利物业、招商积余。
   • 建议关注：中海物业、万物云等。

关键指标预测（中性假设）

• 销售面积：2024年同比预计下降5%。
• 开发投资：2024年同比预计下降7.2%。
• 保障房拉动投资：2024年预计拉动投资0.63万亿元。
• 城中村改造拉动投资：21城预计年均拉动投资0.92万亿元，35城预计年均拉动投资1.19万亿元。

行业策略

• 关注中短期供需关系的再平衡。
• 传统开发的旧三高模式（高杠杆、高负债、高周转）风险暴露，行业正从粗放式扩张向精细化发展转型。
• 2023年1-11月新开工面积累计同比分别为-11%、-39%、-21%，显示供给端持续缩量。
• 需求端在政策宽松下存在企稳及边际改善空间，但房价预期下行抑制真实居住需求释放。
• 城市与区域层面，分化将持续。

政策动向

• 告别路径依赖：本轮周期需求调节政策工具已超出14-15年范围。
• 需求端政策：
  • 二套首付比例或继续调整。
  • LPR继续下调，需求疲软地区房贷利率或继续下调。
  • 高能级城市限购或松绑。
  • 非普宅限购或放松。
  • 针对特定人群的限购、限贷或宽松。
  • 房产交易税费或继续优化。
• 供给端政策：
  • 融资支持手段和力度或再升级。
  • 融资支持范围或进一步扩充。
  • 预售资金监管和使用方式或优化。
  • 加速存量资产转让。
  • “保交楼”资金和配套举措或进一步跟进。
  • “三大工程”相关政策或加速。
  • 各地土拍规则或放宽。
  • 项目层面的债务重组和破产重整融资支持或加大。
  • 股权再融资或放宽。

估值分析

• 截至2024年1月4日，申万地产PE（TTM）为13.44X，PB（LF）为0.74X。
• PE和PB处于较低历史分位，向下空间有限，向上赔率提升。
• 房价下行带来的存货减值预期可能持续影响房企净资产价值。
• 估值有望随供需政策加码及需求改善而提升，最终迎来均值回归。

市场基本面

• 2023年全国商品房销售面积延续下滑趋势，累计增速全年维持在0%至-10%之间。
• 截至2023年11月，全国商品房累计销售额为10.05亿平，同比-8%。
• 新房市场受宏观经济、信用风险、行业预期等因素影响，波动较大。
• 二手房市场受政策宽松影响，整体优于新房市场，较2022年呈复苏态势。

城市表现

• 一线城市：新房成交增速自2023年2月触顶后持续回落，12月同比-8%。
• 二线城市：新房成交增速波动较大，7月同比转负，反弹力度较强。
• 三线及以下城市：新房成交增速4-8月降幅较大，9月后有所回升。

风险提示

• 行业信用风险蔓延。
• 销售下行超预期。
• 因城施策不及预期。
• 主观测算风险。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 上次评级：强于大市。

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