20230223-国联证券-拨开地产库存的迷雾_中国住房库存到底是高还是低__13页_1mb

拨开地产库存的迷雾总结

核心内容

当前中国房地产市场对地产库存的判断存在显著分歧。部分投资者认为库存已明显下降，而另一些观点则指出库存仍处于历史高位。这种分歧主要源于对库存统计口径的不同理解。

地产库存水平不仅影响房价走势，还直接关系到房地产市场未来的风险与投资前景。本文通过分析不同口径的地产库存数据，揭示了库存高企的现实，并探讨了其对经济复苏的潜在影响。

主要观点

• 市场分歧源于口径差异：不同统计口径导致对地产库存水平的判断不同。狭义口径（如已竣工待售、施工中可售、施工中未可售）显示库存处于历史高位；而广义口径（包含土地储备）则因房企优先消化土储而偏低。
• 狭义库存更反映真实压力：狭义库存直接关系到当前和未来的房地产供给，对三四线城市房价稳定性、销售与投资趋势具有重要影响。
• 高库存集中在三四线城市：三四线城市的库存压力尤为突出，去化周期显著高于一二线城市，房价稳定面临较大挑战。
• 库存高企影响经济复苏：三四线房价下行可能拖累地产销售与投资，进而影响整体经济复苏进程，增加不确定性。

关键信息

1. 库存统计口径分析

• 狭义库存：包括已竣工待售、施工中可售、施工中未可售的住宅，不包含土地储备。

  • 2022年底，全国商品住宅待售面积约为2.7亿平方米，高于2019-2021年平均2.2亿平方米。
  • 100城可售面积达到近四年高位，三四线城市去化周期达26个月，远高于一二线城市的14.8个月和22.2个月。

• 广义库存：包含所有曾经开过工的住宅面积，包括停工缓建项目。

  • 广义库存因房企优先消化土储而偏低，但并不意味着市场供给压力减少。

2. 库存高企的成因与影响

• 房企行为：2021年以来，房企土储建面持续下降，土地成交面积减少，反映出房企对土地市场的信心不足。
• 政策与市场预期：土地财政依赖度高、人口流出严重、政策刺激效果有限，导致三四线城市库存去化周期长，房价下行压力大。
• 对经济的影响：
  • 三四线城市房价持续下跌可能拖累地产销售，2023年销售面积或低于市场预期的14亿平方米。
  • 地产投资同比增速可能继续下滑10%-15%，甚至超过2022年的降幅。
  • 土地价格低迷可能加剧城投公司和地产公司的杠杆风险，增加地方政府隐性债务偿还压力。

库存对地产修复的影响

• 三四线城市更受影响：高库存主要集中在三四线城市，对房价稳定构成较大压力。
• 购房者预期影响：高库存意味着未来住房供应仍将持续高位，购房者对房价改善的预期可能被抑制。
• 政策刺激效果有限：三四线城市缺乏限购限贷政策，购房者对利率下调等刺激措施反应冷淡。

风险提示

• 经济、政策与预期不一致：当前市场对地产库存的判断与实际供需存在偏差。
• 国内外疫情恶化超预期：可能进一步影响房地产市场复苏进程。
• 中美关系恶化超预期：可能对整体经济环境和地产市场带来不确定性。

分析师信息

• 分析师：樊磊

• 执业证书编号：S0590521120002

• 邮箱：fanl@glsc.com.cn

• 联系人：方诗超

• 执业证书编号：S0590122100031

• 邮箱：fangshch@glsc.com.cn

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总结

地产库存水平的分歧源于统计口径的不同。狭义库存反映的是当前及未来可售的住宅供给，处于历史高位，对三四线城市房价稳定和地产销售复苏构成较大压力。而广义库存因包含土地储备，虽然数据偏低，但并不能反映真实市场供给压力。高库存可能拖累地产销售与投资，进而影响经济复苏进程，特别是三四线城市的去化周期和房价走势是当前房地产市场修复的关键变量。投资者需关注狭义库存的实际情况，以更准确地评估房地产市场风险与前景。