20260127-中银证券-房地产行业第4周周报_新房成交同比降幅扩大；自然资源部_住建部联合发文进一步支持城市更新行动_26页_2mb

报告摘要

本周房地产行业新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积环比增幅扩大，同比由负转正。新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升。土地市场整体呈现量跌价涨的趋势，但同比量涨价跌，溢价率持续下降。房企债券发行量环比上升、同比下降，偿还量同比大幅上升，净融资额为负。

新房成交：40个城市新房成交套数为1.6万套，环比下降16.2%，同比下降32.2%；新房成交面积为151.5万平方米，环比下降9.7%，同比下降39.6%。
二手房成交：18个城市二手房成交套数为2.0万套，环比上升2.9%，同比上升9.1%；成交面积为188.2万平方米，环比上升4.4%，同比上升18.1%。
库存情况：12个城市新房库存套数为137.3万套，环比下降0.1%，同比下降9.6%；新房库存面积为11293万平方米，环比下降0.2%，同比下降6.6%。去化周期同环比均上升，其中三四线城市去化周期显著上升。
土地市场：百城全类型成交土地规划建筑面积为1044.9万平方米，环比下降3.1%，同比上升0.4%；成交土地总价为163.3亿元，环比下降1.5%，同比下降15.5%。楼面均价环比上升1.7%，同比下降15.8%；溢价率环比下降1.0个百分点，同比下降1.6个百分点。
板块表现：房地产行业绝对收益为5.2%，相对沪深300收益为5.8%，较上周均有明显上升。板块PE为26.31X，较上周上升1.28X。

中央政策：
- 央行、金融监督总局：将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
- 自然资源部、住建部联合发文支持城市更新行动，提出增强规划适应性、优化过渡期政策、推进存量土地临时利用、鼓励资产组合供应、创新不动产登记服务、妥善处置历史遗留问题等措施。
- 住建部提出搭建房地产开发、融资、销售等基础制度，推行现房销售制，实现“所见即所得”。
地方政策：
- 海南：计划到2030年基本形成可持续城市更新模式和政策法规。
- 上海：推进零碳园区、绿色工厂、装配式建筑和全装修住宅。
- 贵阳：聚焦“改善房”“配套房”“避暑旅居房”建设。
- 广州：推进“控增量、去库存、优供给”策略，加快城市更新立法和南沙开发开放。

短期关注：开发商合理融资需求、去库存及市场信心。
中长期关注：开发、融资、销售制度的完善，以及公积金制度的优化。
重点推荐：
1. 基本面稳定、重仓高能级城市、产品力突出的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。
2. 销售和拿地表现突出的“小而美”房企：保利置业集团。
3. 布局新消费时代新业态、新模式、新场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。