20220506-亿翰智库-4月房地产行业月报（第46期）_频次高但力度小_政策效果有待观察_市场回升压力仍较大_34页_1mb

2022年4月房地产行业月报总结

核心内容概述

2022年4月，房地产行业在政策宽松和疫情管控的影响下，整体表现疲软。需求端政策频次高但力度有限，供给端政策逐步完善，但企业融资和销售仍面临较大压力。住宅市场成交持续下行，土地市场部分城市企稳回升，但整体仍处低位。房企投资活跃度略有提高，但融资和销售表现低迷，市场信心不足。

主要观点

1. 行业政策：供需两端宽松氛围显著上升

• 需求端宽松：政策频次高，但力度不及预期，主要集中在限购、限贷、限售的调整上。
• 供给端宽松：支持企业融资、优化预售资金监管、土地款和税收规费减负等政策逐步落地。
• 中央政治局会议：明确支持刚需和改善性需求，预计后续政策将更大力度和更广范围放宽。

2. 住宅市场：成交持续下行，三季度有望逐步恢复

• 成交面积：全国商品住宅销售面积同比下降57.8%，环比下降23.3%。
• 影响因素：
  • 需求延后：疫情导致社会人员流动受限，购房意愿推迟。
  • 需求观望：房企出险引发居民信任度下降。
  • 需求单一：刚需和改善性需求不足，无法支撑成交量增长。
• 预期恢复：随着政策落地和疫情好转，三季度市场有望逐步恢复。

3. 土地市场：成交迎来小高峰，核心城市企稳回升

• 土地供应：4月全国住宅用地供应面积同比下降59%，环比下降15%。
• 土地成交：成交面积同比下降51%，环比上升21%，核心二线城市表现突出。
• 溢价率：一线城市溢价率回升至15.0%，核心二线城市回调至5.2%，普通二线城市和三四线城市维持平稳。
• 流拍情况：三四线城市流拍宗数达110宗，涉及面积569.5万平米，流拍率较上月有所下降。

4. 企业经营：投资活跃度略有提高，但投融销低位运行

• 投资方面：TOP100房企权益拿地总金额环比上升52.2%，但同比下降46.3%。
• 销售方面：TOP200房企总销售额同比下降61.9%，政策松绑尚未在销售端体现。
• 融资方面：境内信用债融资同比下降37.5%，海外债融资净额为-58.7亿美元。
• 资本市场：房地产指数下跌11.3%，跌幅高于沪深300和恒生指数。

关键信息

1. 政策宽松方向

• 需求端：主要为限购、限贷、限售的微调，部分城市取消限购和限售，提高公积金贷款额度。
• 供给端：优化预售资金监管，允许银行保函替代监管资金，降低土地款缴纳比例，允许分期或延期缴纳。

2. 市场表现

• 住宅市场：各能级城市成交均下降，一线、核心二线和普通二线降幅分别为61.5%、55.7%和56.2%。
• 土地市场：一线城市成交面积下降87%，但溢价率有所回升；核心二线城市成交面积和溢价率均有显著上升。

3. 企业表现

• 投资：头部房企选择性拿地，国央企仍是主力，地方城投城建企业拿地可持续性存疑。
• 销售：TOP200房企销售同比大幅下降，销售均价也普遍下滑。
• 融资：境内融资持续低迷，海外融资压力较大，房企偿债压力突出。

未来展望

• 需求端：随着政策进一步放宽和疫情好转，改善性需求有望释放，带动市场回暖。
• 供给端：地方政府将更加积极优化预售资金监管和土地出让规则，缓解企业资金压力。
• 企业经营：短期房企拿地仍受资金和预期影响，中期随着政策加码和疫情控制，销售和融资或有改善。

重点城市政策变化

图表说明

• 图表1：4月需求端政策汇总，涵盖限购、限贷、限售调整。
• 图表2：4月供给端政策汇总，包括融资、预售资金监管、土地款减负等。
• 图表3：各能级城市4月商品住宅成交面积及同比环比变化。
• 图表4：典型城市近半年去化周期变化，显示市场热度。
• 图表5：4月土地供应规划建筑面积及同比环比变化。
• 图表6：4月各能级城市土地成交面积及同比环比变化。
• 图表7：4月各能级城市土地成交平均溢价率变化。
• 图表8：4月各能级城市土地成交楼面均价及同比环比变化。
• 图表9：4月各能级城市土地流拍情况及面积变化。

总结

2022年4月，房地产行业在政策宽松和疫情管控的双重影响下，整体表现疲软。需求端政策频次高但力度有限，供给端政策逐步完善，但企业融资和销售仍面临较大压力。住宅市场成交持续下行，土地市场部分城市企稳回升，但整体仍处低位。房企投资活跃度略有提高，但融资和销售表现低迷，市场信心不足。未来随着政策进一步放宽和疫情好转，市场有望逐步恢复。