房地产行业商业模式创新设计预测分析简报_18页_868kb

中国房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告主要分析了中国房地产行业在2008-2014年间的土地供应、价格走势、市场规模与需求、住宅物业开发及主要开发商的经营能力。通过数据对比与趋势预测，揭示了房地产行业在政策调控、市场变化及宏观经济环境下的发展状况。

土地市场供求分析

一线城市土地供应情况

• 2010-2013年：土地推出面积逐年减少，2012年四个一线城市共推出土地面积4438.57万平方米，同比下降23.39%。
• 2014年上半年：一线城市土地供应进一步萎缩，共推出土地面积1572万平方米，同比减少33%。
• 土地成交面积：2008年以来，一线城市土地成交面积最大，2014年成交面积为7071.11万平方米，同比增长25%以上。

二三线城市土地供应情况

• 2009年：25个二三线城市推出土地面积39637.95万平方米，同比增长45.43%。
• 2011-2013年：土地推出面积增长速度逐年回落，2013年推出面积51102.68万平方米，同比下降3.99%。
• 2014年：25个二三线城市推出土地面积50535.65万平方米，基本与上年持平。
• 土地类型变化：二三线城市住宅用地供应减少，而工业用地持续增加。

土地价格走势分析

一线城市土地价格

• 2009-2013年整体呈上升趋势，其中广州市在2012年3月后土地价格大幅上升，超过上海，位居首位。
• 上海和北京土地均价呈上升趋势，但增长幅度相对平稳。

二三线城市土地价格

• 2009-2014年地价呈波动走势，2014年达到3248.65元/平方米，同比增长12.51%。

土地市场供应趋势预测

• 一线城市土地供应计划完成率较低，广州、深圳连续四年未完成土地供应计划，上海有三年未完成。
• 二三线城市住宅用地供应持续减少，工业用地供应增加。

房地产行业市场规模与需求分析

房地产行业投资规模

• 2014年房地产开发完成投资额95036亿元，同比增长10.5%。
• 尽管市场遭遇寒流，但购房刚需和政策放松推动长期增长。

房地产行业销售规模

• 2008-2013年商品房销售面积逐年上升，但增速放缓。
• 2014年商品房销售面积为12.07亿平方米，同比下降7.58%，为近年来首次负增长。

房地产市场竞争现状

• 市场发展速度：2013年“国五条”出台后，市场短暂回暖，2014年市场再次低迷。
• 竞争格局：内资企业占据90%以上市场份额，外资比重下降；市场集中度提升。

房地产市场供需平衡分析

• 2014年房地产开发竣工面积与销售面积分别为107459.05万平方米和120648.54万平方米，竣工比为1.12，表明市场仍为卖方市场。

住宅物业开发与前景预测

商品住宅投资分析

• 2012年住宅地产投资额增速下调至16.30%，但在刚性需求支撑下，2013年投资额达5.90万亿元，同比增长19.40%。
• 2014年住宅投资额为6.44万亿元，同比增长9.16%，增速为近年来最低。

商品住宅成交情况

• 2010-2014年商品住宅销售面积保持上升，但增速放缓。
• 2014年住宅销售面积为10.52亿平方米，同比下降9.11%。
• 成交结构：别墅、高档公寓和经济适用房的销售面积占比持续下降，其中别墅、高档公寓占比降至3.84%，经济适用房降至3%以下。

商品住宅价格走势

• 2006-2014年商品住宅销售价格保持稳定增长，增速放缓。
• 2014年商品住宅销售均价为5932元/平方米，同比增长1.40%，增速较上年下降6.33个百分点。

城镇住宅需求预测

• 2012-2020年住房需求将持续增长，2020年新建需求达15.4亿平方米。
• 2020年后，随着城镇化和居民住房改善步伐的减速，住房需求将进入下降期。

中国房地产开发商企业经营能力分析

万科企业股份有限公司

• 市场份额：2013年市场占有率为2.10%，2014年提高至2.82%。
• 销售面积：2013年销售面积为1489.9万平方米，同比增长15%；2014年销售面积为1806.41万平方米，同比增长21.24%。
• 运营能力：2014年存货周转率32次，应收账款周转率58.87次，总资产增长率0.30次。
• 发展能力：2014年营业收入增长率8.10%，营业利润增长率2.96%，税后利润增长率4.15%，净资产增长率37.12%，总资产增长率6.09%。

保利房地产（集团）股份有限公司

• 市场份额：2013年市场占有率为1.54%，2014年提高至1.79%。
• 销售面积：2013年销售签约面积1064.37万平方米，同比增长18.11%；2014年销售面积为1066.61万平方米，与上年基本持平。
• 经营能力：2014年销售金额为1366.76亿元，同比增长9.09%。