20240512-东吴证券-华润置地-01109.HK-优质资产运营引领者_坚持高质量综合发展_28页_1mb

华润置地（01109HK）深度研究报告摘要

华润置底是中国领先的综合地产开发商，依托央企华润集团资源，拥有的“开发销售型业务+经营性不动产业务+轻资产管理业务+生态圈要素型业务”（“3+1”业务模式），以高质量发展为核心战略。在最新的投资评级中，首次给予“买入”评级，目标价394港元，对应2024年81倍PE。

一、企业概况与战略升级

华润置地位于中国房地产业第一梯队，销售规模于2023年跻身行业前五，全口径销售额达3070.3亿元，权益销售额2179.2亿元，市占率由2020年的18%提升至2023年的26%。核心管理层经验丰富，股权结构稳定，背后央企产权坚实。

二、财务状况与信用优势

• 债务结构健康：剔除预收款资产负债率58.48%，净负债率32.6%，净有息债务占比长期保持低于30%。
• 融资成本优势：2023年融资成本降至3.56%，创十年新低，优于行业平均融资成本。
• 信用评级高：获全球三大评级机构投资级评级（标普BBB+、穆迪Baa1、惠誉BBB+），信用评级稳定且无风险预警。

三、业务板块表现

1. 开发业务

   • 专注一二线城市，2023年拿地强度达58%，高速拓展优质土地储备，一线城市占比73%。
   • 销售均价同比上涨111%，核心城市项目表现强劲。

2. 经营性不动产

   • 萌芽于2004年，购物中心为核心业态，2023年出租率96.5%，购物中心覆盖76座，业绩领先。
   • 首发消费基础设施REIT“华润商业REIT”募资692亿元，有力拓展“轻资产管理”板块。

3. 物管及生态圈业务

   • “华润万象生活”业绩连续高增长，毛利率达31.8%，在管面积37亿㎡，列内地九强。
   • 生态圈业务如代建运营、长租公寓快速发展，2023年营收同比增长116%。

四、估值与盈利预测

基于对2024-2026年盈利预测，预期归母净利润依次为319.5亿元、341.0亿元、359.8亿元，同比增长11.6%、16.5%、18.5%。目标价394港元/股（2024年81倍PE），评级“买入”。

五、风险提示

• 房地产行业下行超预期；
• 政策调控放松或收紧不及预期；
• 利率回升及资本市场波动影响。

华润置地在持续地产开发与创新业务推动下，信用优势、财务稳健、增长动能全面提升，是当前内房股中值得重视的投资标的。報告請仔細閱正文後的免責聲明部分。