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北京甲级写字楼市场报告 (2024 Q1)

本报告由仲量国际研究部编写，仅提供市场分析的通用信息，不构成任何投资建议或专业意见。详情请访问：knightfrank.com.cn/research

市场概述及展望

• 北京甲级写字楼市场在2024年第一季度继续呈现下行趋势，市场活跃度未见显著提升。
• 本季度无新甲级写字楼项目交付，现有项目（如计划于二季度交付的丽晶中心）延期，市场库存量达约1291万平方米。
• 新增供应方面：本季度净吸收量为负值（-58,088平方米），较上一季度明显下降。平均租金环比下降3.9%，至每月每平方米283.5元人民币，接近2011年水平，为近13年最低。
• 空置率方面：全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.4个百分点，达到18.8%。各区域空置情况不同，如中关村低于5%，丽泽新兴区域接近22%。
• 政策干预：政府推出租赁补贴等政策以稳定市场情绪、刺激需求，并推动高科技产业发展。开发商则采取降价促销策略，提供免租期、装修补贴等措施吸引租户。
• 未来展望（2024年Q2）：预计空置率可能继续小幅上升，平均租金继续承压下行。租户信心尚未完全恢复，部分企业仍有办公空间扩张需求（尤其是考虑到2024年北京政府经济增长目标约5%的政策导向）。

供需分析

• 租户信心与预订情况：租户信心尚未完全恢复，市场“以量换价”的促销策略仍在持续，但交易转化率较低。一季度科技公司占据租赁市场约35%。
• 供给：一季度无新甲级办公项目完工，未来三年新供应构成局部趋势，远郊项目规划较多，短期供应压力集中在2026年起。
• 行业影响：受中国新年假期影响，交易量本季偏弱。鼓励高科技产业发展政策持续，科技公司是市场主要承租方之一。

租金与投资市场

• 租金变动：等级A写字楼的平均租金价格继续下降，反映出市场总体饱和度较高。各子市场均有不同程度下降，中心商务区均价跌破350元/平方米/月，传统金融区（如金融街）均价也跌破500元/平方米/月。
• 投资市场：保险公司等机构投资者保持了一定的交易活跃度，进行了大宗交易。资本陆置（CapitaLand）、凯德商用等地产商持续调整资产组合，进行资产优化。
• 投资特点：没有出现显著的投资撤退现象。投资者面临租约到期及扩张/收缩的需求，调整资产组合。

区域表现差异

• 各主要商务区租金水平及空置率不同，如长安街沿线项目租金略高于CBD，但维持低空置率相对困难。通州、丰台等新兴区域租金显著低于传统核心区。
• 总库存：约1291万千平方米，是10年来的高点，市中心酒店式公寓酒店式公寓平均租金两年来持续下滑，财经新闻对高租金写字楼仍较关注。

要点总结

• 北京甲级写字楼市场总体表现疲软，面临空置和租金下行压力，但政府政策支撑、鼓励高科技产业发展、部分项目交付、跨国公司需求支撑以及行情处于底部仍有投资机会。