20260512-东方金诚-2026年4月地产债运行情况报告_政治局会议再提稳地产_行业信用利差显著收窄_11页_1mb

2026年4月房地产债券市场分析总结

核心内容

2026年4月，中国房地产债券市场呈现以下特点：

• 发行规模与净融资缺口：地产债发行规模环比和同比增长，净融资缺口大幅收窄至22.3亿元。其中，地方国有房企发行规模占比最高，达64.8%；民营房企发行规模占比为2.9%。
• 发行利率与期限：地产债平均发行利率为2.4%，环比下行23.5bp；平均发行期限为4.0年，环比拉长0.3年。
• 信用风险：地产债信用风险保持平稳，行业利差小幅下行，国企、民企利差与行业利差走势趋同。4月仅首开集团发行3.5亿美元境外地产债，境外净融资缺口环比小幅收窄至17.8亿美元。
• 债券违约与展期：4月无新增境内外债券违约或展期主体，但存在部分债券价格异动，主要集中在前期出险房企。
• 楼市走势：4月30城日均商品房销售数量环比下降10.0%，一线城市因限购放宽小幅回暖，但二三线城市明显下行，楼市复苏仍需政策持续支持。
• 政策展望：中央政治局会议强调稳定房地产市场，推进城市更新，未来政策将从供需两端协同发力，推动行业长期回暖。

主要观点

1. 境内地产债市场

• 发行规模：4月地产债发行规模达444.0亿元，环比增长22.7%，同比增长13.9%。地方国有房企发行规模增长最快，达41.1%。
• 净融资缺口：净融资缺口收窄至22.3亿元，主要得益于发行规模增长和到期规模下降。
• 融资成本：发行利率整体下行，其中3年期AAA级地产债平均利率为2.27%，环比下行3.6bp。房企拉长久期以锁定较低融资成本。
• 二级市场：二级市场交易活跃度环比小幅提升，成交只数和成交额分别为1664只和2623.8亿元。

2. 信用风险状况

• 行业利差：4月行业利差最高为93.4bp，月末收于80.8bp，环比下行12.6bp。
• 国企与民企利差：国企利差环比下行12.1bp，民企利差环比下行5.5bp，两者走势趋同。
• 价格波动：4月地产债价格异动频次回落，仅少量债券价格出现大幅波动，无跌幅超过3%的债券。

3. 境外地产债市场

• 发行规模：4月仅首开集团发行1只境外地产债，规模为3.5亿美元。
• 净融资缺口：境外净融资缺口环比收窄0.4亿美元至17.8亿美元，主要由于到期规模环比增长14.3%。
• 无新增违约：4月无新增境外债违约主体，境外债市场相对稳定。

4. 信用风险主体统计

• 新增信用风险主体：4月境内新增1只违约债券，涉及82.0亿元；新增1只展期债券，涉及12.0亿元。
• 累计情况：截至2026年4月，累计新增信用风险主体数量为65家，其中境内外合并口径为65家，境内债和境外债分别有15家和53家。

5. 楼市分化与政策支持

• 销售分化：4月30城日均商品房销售数量为2141套，环比下降10.0%。一线城市环比增长7.9%，但二三线城市分别下降23.7%和7.7%。
• 政策影响：中央政治局会议强调稳定房地产市场，推进城市更新，政策将继续从供需两端发力。
• 供给端：房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿，但实际开发贷余额同比降幅扩大，政策落地仍需加强。
• 需求端：城市更新、城中村改造和旧改政策逐步推进，专项债资金使用存在瓶颈，去化困难项目与保障房需求存在错配。

关键信息

• 发行结构：中央国有房企、地方国有房企和民营房企发行规模占比分别为32.4%、64.8%和2.9%。
• 净融资：中央国有房企净融资缺口收窄至3.3亿元，地方国有房企净融资由负转正至18.7亿元，民营房企净融资缺口收窄至37.9亿元。
• 利率趋势：4月境内地产债金额加权平均发行利率为2.4%，环比下行23.5bp。
• 期限趋势：4月平均发行期限为4.0年，环比拉长0.3年。
• 价格波动：4月地产债价格异动频次为42次，涉及19家房企、37只债券，其中单日价格跌幅超过1%的频次为13次。
• 政策支持：中央政治局会议强调稳定房地产市场，推进城市更新，未来政策将从供需两端协同发力。
• 保障房转化：理论上具备充足市场空间，但存在专项债发行规模偏低、配套资金缺口大、供需错配等问题。

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