> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年4月房地产债券市场分析总结 ## 核心内容 2026年4月，中国房地产债券市场呈现以下特点： - **发行规模与净融资缺口**：地产债发行规模环比和同比增长，净融资缺口大幅收窄至22.3亿元。其中，地方国有房企发行规模占比最高，达64.8%；民营房企发行规模占比为2.9%。 - **发行利率与期限**：地产债平均发行利率为2.4%，环比下行23.5bp；平均发行期限为4.0年，环比拉长0.3年。 - **信用风险**：地产债信用风险保持平稳，行业利差小幅下行，国企、民企利差与行业利差走势趋同。4月仅首开集团发行3.5亿美元境外地产债，境外净融资缺口环比小幅收窄至17.8亿美元。 - **债券违约与展期**：4月无新增境内外债券违约或展期主体，但存在部分债券价格异动，主要集中在前期出险房企。 - **楼市走势**：4月30城日均商品房销售数量环比下降10.0%，一线城市因限购放宽小幅回暖，但二三线城市明显下行，楼市复苏仍需政策持续支持。 - **政策展望**：中央政治局会议强调稳定房地产市场，推进城市更新，未来政策将从供需两端协同发力，推动行业长期回暖。 ## 主要观点 ### 1. **境内地产债市场** - **发行规模**：4月地产债发行规模达444.0亿元，环比增长22.7%，同比增长13.9%。地方国有房企发行规模增长最快，达41.1%。 - **净融资缺口**：净融资缺口收窄至22.3亿元，主要得益于发行规模增长和到期规模下降。 - **融资成本**：发行利率整体下行，其中3年期AAA级地产债平均利率为2.27%，环比下行3.6bp。房企拉长久期以锁定较低融资成本。 - **二级市场**：二级市场交易活跃度环比小幅提升，成交只数和成交额分别为1664只和2623.8亿元。 ### 2. **信用风险状况** - **行业利差**：4月行业利差最高为93.4bp，月末收于80.8bp，环比下行12.6bp。 - **国企与民企利差**：国企利差环比下行12.1bp，民企利差环比下行5.5bp，两者走势趋同。 - **价格波动**：4月地产债价格异动频次回落，仅少量债券价格出现大幅波动，无跌幅超过3%的债券。 ### 3. **境外地产债市场** - **发行规模**：4月仅首开集团发行1只境外地产债，规模为3.5亿美元。 - **净融资缺口**：境外净融资缺口环比收窄0.4亿美元至17.8亿美元，主要由于到期规模环比增长14.3%。 - **无新增违约**：4月无新增境外债违约主体，境外债市场相对稳定。 ### 4. **信用风险主体统计** - **新增信用风险主体**：4月境内新增1只违约债券，涉及82.0亿元；新增1只展期债券，涉及12.0亿元。 - **累计情况**：截至2026年4月，累计新增信用风险主体数量为65家，其中境内外合并口径为65家，境内债和境外债分别有15家和53家。 ### 5. **楼市分化与政策支持** - **销售分化**：4月30城日均商品房销售数量为2141套，环比下降10.0%。一线城市环比增长7.9%，但二三线城市分别下降23.7%和7.7%。 - **政策影响**：中央政治局会议强调稳定房地产市场，推进城市更新，政策将继续从供需两端发力。 - **供给端**：房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿，但实际开发贷余额同比降幅扩大，政策落地仍需加强。 - **需求端**：城市更新、城中村改造和旧改政策逐步推进，专项债资金使用存在瓶颈，去化困难项目与保障房需求存在错配。 ## 关键信息 - **发行结构**：中央国有房企、地方国有房企和民营房企发行规模占比分别为32.4%、64.8%和2.9%。 - **净融资**：中央国有房企净融资缺口收窄至3.3亿元，地方国有房企净融资由负转正至18.7亿元，民营房企净融资缺口收窄至37.9亿元。 - **利率趋势**：4月境内地产债金额加权平均发行利率为2.4%，环比下行23.5bp。 - **期限趋势**：4月平均发行期限为4.0年，环比拉长0.3年。 - **价格波动**：4月地产债价格异动频次为42次，涉及19家房企、37只债券，其中单日价格跌幅超过1%的频次为13次。 - **政策支持**：中央政治局会议强调稳定房地产市场，推进城市更新，未来政策将从供需两端协同发力。 - **保障房转化**：理论上具备充足市场空间，但存在专项债发行规模偏低、配套资金缺口大、供需错配等问题。 ## 数据来源与免责声明 - **数据来源**：Wind、东方金诚。 - **免责声明**：本报告内容的著作权及其他知识产权归东方金诚所有，未经书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、引用或传播。 - **信息责任**：报告中引用的公开资料合法性、真实性、准确性及完整性由资料提供方负责，东方金诚不承担相关保证责任。 - **评级预测**：评级预测及结论可能与实际情况存在差异，东方金诚保留随时修正或更新的权利。 - **使用说明**：本报告仅为投资人、发行人等授权使用方提供第三方参考意见，不构成任何决策结论或建议。投资者应自行承担投资行为及结果的责任。