城市研究所-美国住房融市场月度概览（英文）-2020.6-36页_988kb

报告摘要

2020年6月住房金融月报总结

核心内容

本报告由住房金融政策中心（HFPC）发布，旨在提供住房金融市场的关键数据和分析，帮助政策制定者、学者、记者等了解政府在抵押贷款市场中的作用。报告涵盖了住房市场规模、抵押贷款发放情况、信用可得性、市场供需状况以及住房可负担性等多个方面。

主要观点

1. 住房市场总体规模

截至2020年第一季度，美国住宅住房市场总价值达到31.9万亿美元，比2006年的危机前峰值增长了24.8%。
住房抵押贷款债务总额为11.2万亿美元，较2019年第四季度略有增长。
住房市场中，机构MBS（抵押贷款支持证券）占比62.1%，私人标签证券占4.0%，未证券化的第一抵押贷款占30.0%，其余为住房抵押贷款保险（MI）。

2. 抵押贷款发放量与结构

2020年第一季度，第一抵押贷款发放总额为6700亿美元，比2019年同期增长显著。
GSE（联邦住房贷款银行）在抵押贷款发放中的占比为47.2%，较2019年同期的39.6%有所上升。
FHA/VA贷款占比上升至23.1%，相比2019年同期增长了2.1个百分点。
非银行机构在抵押贷款发放中的占比持续上升，2020年5月达到70%，其中Ginnie Mae非银行占比为86%，高于GSE的66%和62%。

3. 抵押贷款产品类型

30年固定利率贷款仍是住房金融体系的基石，2020年4月占比达77%。
15年固定利率贷款占比为14.2%，而可调利率贷款（ARM）仅占2.7%。
2020年4月，再融资贷款占比继续上升，GSE和Ginnie Mae的再融资占比分别为77%和53.4%。

4. 再融资活动

再融资贷款在总贷款中的占比从2019年底的48%下降至2020年第一季度的42%，主要由于利率降低，更多再融资活动为利率调整型。
2020年第一季度，现金提取再融资占比为42%，较2019年第四季度下降6个百分点。
再融资贷款的平均金额为17.6万美元，而现金提取再融资的平均金额为20.5万美元。

5. 信用可得性

住房信用可得性指数（HCAI）显示，抵押贷款违约风险略有上升，但整体仍处于可控范围。
机构再融资贷款的信用条件趋紧，FICO评分和DTI（负债收入比）有所下降，而LTV（贷款价值比）上升。
非银行机构在再融资贷款中的信用条件更为宽松，但整体仍保持较高风险水平。

6. 市场供需状况

住房供应量略有上升，但住房价格持续上涨，导致住房可负担性下降。
2020年住房供应量为4.8个月，高于2019年5月的4.3个月，但低于疫情前水平。
2020年住房开工数量预计为107万至128万单位，低于2019年水平；住房销售预计为480万至589万单位，同样低于2019年。

7. 住房可负担性

尽管住房价格上涨，但抵押贷款利率保持在历史低位，使住房整体仍具可负担性。
住房可负担性指数（HCAI）显示，住房价格调整后的可负担性略有下降，但仍未达到危机前水平。

8. 抵押贷款保险（MI）活动

FHA抵押贷款保险费用（MI Premiums）在2020年第一季度对典型购买贷款的影响显著。
FHA与PMI（私人抵押贷款保险）在初始月供上的比较显示，FHA贷款的月供略高，但总体仍保持较低水平。

关键信息

1. 市场趋势

2020年第一季度，住房市场总价值增长显著，主要得益于住房权益的提升。
再融资活动持续活跃，成为抵押贷款发放的主要来源，但现金提取再融资比例下降。
住房供应量略有增加，但受低住房建设影响，整体仍处于紧张状态。

2. 信用条件变化

机构再融资贷款的信用条件有所收紧，FICO评分和DTI下降，LTV上升。
非银行机构在再融资贷款中的信用条件相对宽松，但整体仍保持较高风险。
银行在Ginnie Mae贷款中的占比下降，而非银行机构的FICO评分上升，反映银行对FHA贷款的减少。

3. 抵押贷款保险（MI）趋势

FHA贷款的MI费用在2020年第一季度有所上升，但整体仍低于危机前水平。
FHA与PMI的初始月供比较显示，FHA贷款的月供略高，但差距不大。

4. 市场预测

2020年抵押贷款发放量预计在2439亿至3000亿美元之间，远高于2018年和2019年的水平。
再融资占比预计在2020年达到51%至64%之间，高于2019年的41%至47%。
2020年住房开工和销售数量预计低于2019年，显示市场仍面临一定压力。

总结

本报告全面分析了2020年第一季度美国住房金融市场的关键指标，包括市场总价值、贷款发放量、产品类型、再融资活动、信用可得性、住房供应与可负担性等。数据表明，尽管疫情对市场造成一定影响，但住房市场总体仍保持增长态势，再融资活动仍是主要驱动力。信用条件在机构贷款中有所收紧，但非银行机构的参与度增加，推动了市场扩展。住房可负担性虽有所下降，但整体仍处于可控范围。报告为政策制定者和市场参与者提供了重要的参考信息。

展开完整摘要