2023-07-19-贝壳研究院-居住改善的新趋势_6页_528kb

居住改善新趋势总结

核心观点

• 全国年均换房家庭300-400万，一线和二线城市卖旧买新对新房市场贡献较高（一线平均53%，二线平均21%）。
• 居住改善主要为提升居住舒适度、教育资源、医疗配套等，其中改善居住面积占比最高（26.3%）。
• 改善需求是房地产市场流通的重要支撑，未来将呈现核心城市需求更强烈、次新房更受欢迎、四居室成为新宠、小区户型多元化四大趋势。

一、居住改善现状与原因

1. 换房趋势：

   • 一线和二线城市二手房交易活跃，卖旧买新贡献新房市场50%以上。
   • 三四线城市新房交易占比较高，卖旧买新贡献较低。
   • 随着存量房增加，二手房换房占比将继续上升。

2. 改善动因：

   • 首要动因为改善居住面积与房屋品质，尤其是大户型需求（如70平以上）提升。
   • 教育、医疗、职住通勤及与家人团聚需求也是重要因素，尤其在大城市和新市民群体中普遍。

二、改善的难点

1. 政策与市场因素：

   • 房价预期平稳上涨是改善需求释放的条件。
   • 政策不确定性、贷款条件和高额税费（“认房认贷”、豪宅认定）抑制改善需求。

2. 交易风险与成本：

   • 换房涉及两笔交易，需协调衔接，存在连环单违约风险。
   • 贷款周期长、首付高（如核心城市改善需求首付比接近60%）增加了负担。

三、居住改善新趋势

1. 区域选择：

   • 核心城市需求更强烈，偏好中心地段大户型或郊区改善房。

2. 居住品质：

   • 次新房（楼龄10年内）更受欢迎，尤其看重小区环境、物业服务和绿化。

3. 居住面积/户型：

   • 四居室成换房新宠，适应40岁以上家庭（含父母）的居住需求。
   • 鼓励生育政策或推动四居室需求持续增长。

4. 小区配置：

   • 同时配备四居室和两居室的小区更具吸引力，满足年轻家庭与父母分居需求，趋势为“一碗汤的距离”。

结语

改善性住房需求是支撑房地产市场流通的关键，其释放与抑制受政策、市场预期及交易机制影响。未来，居住改善将向核心城市聚焦，次新房与多样化户型将成为市场新特点。