20221106-浙商证券-无锡第四批集中供地解读_财政部126号文政策效应初显_7页_649kb

债券市场点评：无锡第四批集中供地解读

核心内容

财政部126号文自2022年10月8日发布以来，对地方土地市场产生了初步影响。无锡作为全国22个集中供地城市中首个完成第四批次集中供地的城市，其土拍结果体现了该政策的初步成效。

主要观点

1. 政策效应初显

   • 财政部126号文明确禁止通过举债储备土地和国企购地虚增财政收入。
   • 无锡第四批次集中供地地方国资拿地金额占比由前三批次的92%、55%、89%下降至33%，显示政策对地方国资托底拿地的约束作用开始显现。

2. 实际拿地主体仍具城投属性

   • 尽管名义上部分地块由民企竞得，但通过股权穿透发现，实际受让方均具有城投背景。
   • 例如，绿地香港竞得的3宗地块中，合作方为无锡市梁溪区财政局下属企业，表明民企拿地资金仍依赖城投托底。

3. 城投+民企合作模式成为主流

   • 前三批次集中供地中，城投+民企合作拿地仅占17%，而第四批次中该比例上升至73%，显示出合作开发模式的普及趋势。
   • 这种模式可能是未来土地市场的重要发展方向，尤其在房企流动性紧张的背景下。

关键信息

• 土拍结果：无锡第四批次集中供地共成交13宗地块，总成交金额163.78亿元，全部底价成交。
• 企业性质分布：名义上竞得企业包括绿地、保利、朗诗等民企，但实际受让方多为城投平台或其关联企业。
• 资金来源：尽管地方国资拿地比例下降，但实际资金来源仍以城投为主，民企拿地资金依赖城投托底。
• 政策影响：财政部126号文对城投的影响，取决于拿地资金是否需要穿透股权进行判断。

风险提示

• 房地产需求改善不及预期：市场复苏速度可能低于预期，影响土地销售和开发。
• 统计口径偏差：不同统计方式可能导致数据解读差异。
• 政策理解不到位：对政策的执行细节理解不足，可能影响市场判断。

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