20191215-华泰证券-房地产融资专题报告_融资表态有所变化_关注逆周期调节空间_12页_463kb

房地产行业融资与政策分析总结

核心内容

本报告分析了2019年12月房地产融资政策的变化及2020年房地产融资市场的发展趋势，重点关注融资管控力度、债券到期量、信托融资、开发贷以及地产股配置机会等方面。

主要观点

1. 融资政策边际改善

   • 自2019年12月以来，央行和银保监会对房地产融资的表态有所变化，首次将房地产融资纳入“逆周期调节”范畴，不再突出强调“防范、抑制房地产金融化”。
   • 融资管控的初衷是防风险，但随着土地和楼市热度回落，监管思路将更加精细化，以保障稳杠杆平稳过渡。

2. 2020年债券到期高峰来临

   • 房地产境内债到期量自2020年Q3开始显著增加，预计2020-2024年分别为4316、6212、3764、2637、1999亿元。
   • 债券到期量只是总偿还量的一部分，需关注提前兑付和回售对房企偿债节奏的影响。

3. 融资渠道变化显著

   • 境内债融资在二季度持续收缩，11月略有改善，但整体规模仍较低。
   • 交易所监管品种（如公司债、私募债）受融资收紧影响较小，而银行间协会监管品种（如短融中票）明显缩量。
   • 证监会主管ABS融资受政策影响较大，发行规模收缩明显。
   • 境外债受政策影响较小，发行规模依然较大，融资成本有所下降。
   • 房地产信托融资明显收缩，余额管控严格，成立规模和平均收益均下滑。

4. 开发贷保持合理增长

   • 房地产开发贷余额持续增长，但增速放缓，2019年三季度末为11.24万亿元，同比增长12%。

5. 地产股配置机会显现

   • 四季度宏观流动性、中央房地产表述和需求端政策均出现边际改善，地产股低估值、业绩稳定性及高股息率成为良好配置时机。
   • 重点推荐：融资渠道通畅、直接融资依赖度低的房企（如万科A、金地集团）；成长型房企（如中南建设、华发股份）；存量资产核心品种（如大悦城、中航善达、新大正）。

关键信息

融资政策变化

• 央行表态：12月1日，易纲首次将房地产融资纳入“逆周期调节”。
• 银保监会表态：12月13日，会议强调对房地产融资的统计和监测，不再提及“防范、抑制房地产金融化”。
• 监管背景：政策初衷为防风险，但随着市场热度回落，未来监管将更加精细化。

债券到期量

• 2019年：境内债到期量为4240亿元。
• 2020-2024年：预计分别为4316、6212、3764、2637、1999亿元。
• 偿债高峰：2020年下半年进入偿债高峰，连续6个季度到期量超1200亿元。

融资渠道表现

债券发行结构

• 公司债：2019年5-11月发行规模同比增长20%，但月间波动较大。
• 私募债：发行规模同比增长3%，整体保持平稳。
• 证监会主管ABS：发行规模同比下滑19%，受影响较大。
• 短融中票：发行规模同比大幅下降，受政策影响显著。
• 定向工具：发行规模相对稳定，受影响较小。

风险提示

1. 行业政策风险：宏观流动性政策、房地产融资政策、房地产税推进等存在不确定性。
2. 行业下行风险：若调控政策未放松，行业销售、新开工、投资增速可能低于预期，尤其在三四线城市。
3. 部分房企经营风险：融资端政策难以放松，销售下行可能导致部分中小房企资金链承压。

评级说明

• 行业评级：增持（维持），表示房地产行业股票指数有望超越沪深300指数。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持、卖出，分别对应股价超越基准20%以上、5%-20%、与基准持平、弱于基准5%-20%、弱于基准20%以上。

资料来源

• 中国人民银行、银保监会、发改委、Wind、克而瑞、用益信托网、华泰证券研究所。