20171215-中国银河国际证券-中国物业管理行业_2018年前景_更多并购将维持行业增长势头；绿城服务为首选_9页_1mb

中国物业管理行业总结

核心内容概述

中国物业管理行业在2018年展现出积极的发展前景。尽管房地产市场受到政策调控，但物业管理行业因其较低的政策风险和稳定的增长预期，仍被看好。行业增长主要得益于城镇化推进、并购活动的增加以及增值服务的快速发展。

主要观点与关键信息

2018年行业前景

• 政策风险较低：与房地产开发商相比，物业管理公司面临更少的政策不确定性。
• GFA稳定增长：2017年1月至10月中国新增建筑面积保持稳定，有助于支撑物业管理公司的基础业务。
• 并购推动增长：行业整合加速，领先企业通过并购扩大在管面积和盈利能力。
• 增值服务需求上升：社区租赁、购物协助和教育服务等增值服务成为新的增长点，带来更高的利润空间。

投资亮点

1. 宏观层面：持续增加的建筑面积将为物业管理公司提供扩展基础业务的机会。
2. 微观层面：
   • 领先企业加大并购力度，如中海物业收购中信物业。
   • 市场对增值服务的需求旺盛，提升整体盈利能力。
   • 上市公司作为行业整合的推动者，拥有低成本融资优势。

估值与目标价

• 绿城服务：目标价为6.70港元，基于30倍2018年市盈率，预计2018年每股收益增长40.31%。
• 中海物业：目标价为2.35港元，基于20倍2018年市盈率，预计2018年每股收益增长36.03%。
• 彩生活：目标价为6.00港元，预计2018年实现盈利复苏，且有进一步上涨空间。

公司表现

• 绿城服务：在管面积预计年增长约30%，专注于教育、购物协助和物业代理等增值服务，成为首选。
• 中海物业：通过收购中信物业，预计2018年实现约36%的每股收益增长。
• 彩生活：即使不考虑收购万达物业资产，公司基本面依然稳健，盈利有望复苏。

行业估值对比

行业投资逻辑

1. 政策风险较低

• 房地产开发商面临较大的政策风险，而物业管理公司则相对稳定。

2. 稳定的GFA增长

• 城镇化进程持续推进，推动住宅需求，进而带动物业管理业务增长。

3. 并购活动持续

• 领先企业通过并购扩大业务规模，如中海物业收购中信物业，彩生活收购万达物业资产。

4. 增值服务成为新增长点

• 增值服务具有更高的利润率，有助于提升整体盈利能力。

行业整合趋势

• 随着房地产市场整合，物业管理公司也面临整合机会。
• 上市公司因融资成本低，成为整合的主要推动者。
• 香港仍是物业管理公司首选上市地点，市场情绪有望好转。

公司对比与市场表现

评级指标

• 买入：预计股价12个月内将上升>20%。
• 沽出：预计股价12个月内将下跌>20%。
• 持有：无明显催化因素，由“买入”降级至“持有”或“沽出”需明确信号。

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总结

综上所述，2018年中国物业管理行业有望持续增长，主要受益于城镇化、并购活动和增值服务的推动。绿城服务、中海物业和彩生活作为行业领先公司，均被给予买入评级，其中绿城服务因清晰的盈利增长前景被列为首选。随着资本市场活动的活跃，行业整合将继续深化，而香港作为首选上市地，将为物业管理公司提供更好的融资和估值环境。