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曼谷办公室市场季度分析 - Q1 2025

总体概况

曼谷办公室总供应量增至631.4万㎡，同比增长3.1%；净吸纳量3.1万㎡，占总占有面积的1%；总空置率提升0.5个百分点至77.5%，其中甲级空置率增长2.1个百分点至80%。

供需动态

• 总需求下降但结构优化：绿色建筑（51,000㎡）替代传统建筑（-17,000㎡）
• 新供应83.5万㎡在建，预计2025年第四季度前完成52.4万㎡新空间入市（主要集中在Rama 9交汇区）
• 租金普遍上涨0.3%（均价845泰铢/㎡/月），甲级写字楼创新高至1,248泰铢

区域表现

• CBD区域：租赁活跃度传统领先，租金涨幅0.2-0.4%（Silom区增幅最快）
• 次级区域：Ratchada、Bang Na板块吸纳量显著增长，以租赁空间+扩大特征突出

政策与趋势影响

• 新政策影响的不确定性导致企业风险规避情绪上升，租赁策略转向保守
• 包括特朗普比例关税的潜在政策风险加剧跨国企业的战略调整需求
• 租户对建筑安全性能、设施可靠性和危机处理能力提出更高要求

未来展望

2025年将是供应量异常高的年份，现有资产尤其老旧物业面临转型压力
现代、绿色与灵活办公的新型态将继续主导需求，主要受益者将是甲级物业品牌
低成本扩张可能往历史区域转移，如Ratchada及周边新兴商务区

重大问题

未来租金调整幅度将取决于供需持续性变化
不同市场需求下降节奏不一，市场分化可能加剧博弈情况
次级商圈空降率提升存在竞争威胁但租户遭遇运营中断问题显著