【戴德梁行】2024零售物流欧洲零售业变革下的房地产战略研究报告_44页_118mb

欧洲零售物流策略演变与房地产影响总结

近年来，零售商经历了前所未有的挑战，包括线上零售兴起、新冠疫情带来的冲击以及消费者购物行为和需求的变化。这些变化使得零售物流面临更高复杂性，同时要求在客户体验和成本控制之间取得平衡。零售物流的两大核心驱动因素是最大化客户体验和最小化成本，这直接影响零售房地产的战略布局和管理方式。

客户体验驱动因素

• 产品可得性：无论是线下还是线上，客户想要在需要的时间和地点找到所需产品。零售商需通过先进的库存管理系统，确保产品在合适的位置及时供应。
• 交付选项：欧洲客户普遍将成本视为在线购物交付的首要考量因素，其次是速度和便利性。成功的交付体验是确保零售交易完成的关键。
• 客户偏好差异：不同零售形式（如体验式购物和便利式购物）对产品可得性和交付方式有不同的要求。客户对交付目的地（如家庭、便利店或快递柜）和时间也有不同偏好。
• 全渠道体验：客户期望零售商在多个渠道（包括线上和线下）无缝识别和服务他们，零售商需确保在整个客户旅程中满足其期望。

成本驱动因素

• 供应链成本：包括物流配送成本、库存管理成本、运输和处理成本，以及因不准确交付导致的多次运输费用。
• 劳动成本：劳动力短缺和成本上升是欧洲零售物流面临的挑战，尤其是对高技能岗位（如司机、仓管员）的需求增加。
• 可持续发展成本：零售商和物流合作伙伴需关注环保和社会责任，包括运输方式选择、能源使用、供应链碳足迹等。这还包括对物流设施进行绿色改造。

零售物流运作应对策略

• 数据与智能化：零售物流通过数据驱动的库存管理和客户行为分析进行优化。中央库存视图、预测性补货策略和实时库存监控有助于提高效率。
• 先进的物流技术：包括运用自动化技术（如自动分拣系统、自动导引车、无人机器人）以及优化配送路径和装卸流程。
• 供应链灵活性：零售商和物流合作伙伴通过调整供应链策略，如转仓、就近配送（微仓）、近岸供应等，以满足变化的市场需求。
• 退货管理优化：通过减少退货率和提高处理效率，将退货转化为可重新销售的库存。优化退货流程和策略，如快速退款、集中退货中心，有助于降低影响。

零售房地产策略影响与应对

• 物流地产选择：零售企业增多使用大型设施（>50,000平方米），以提升配送效率与库存集约化。然而，城市物流策略也促进了小型设施（2,000-20,000平方米）在城市边缘或中心区域的应用。
• 位置优化：物流设施和零售门店的位置选择对提升运营效率和降低碳排放至关重要。不同阶段（第一、中间和最后一公里）的选址需要考虑不同的因素。
• 空间配置与设施升级：现代零售物流设施通常需要高规格、灵活的布局设计，如高柱网、高净空高度、适应自动装备的平地。零售与物流设施还需具备提升员工体验的设施，如更高质量的休息区，以提高人效和满意度。
• 房地产利益相关者角色：
  • 零售商：需优化自身物流地产组合，与地产持有者沟通以获取合适设施。同时，优化零售空间用于支持物流和全渠道体验。
  • 物流地产持有者：需理解物流地产在零售供应链中的价值，提供灵活的设施选项及改进租赁条件，以满足零售商需求。
  • 零售地产持有者：需通过与零售商合作，确保其零售空间仍具相关性与适应性，并可以通过提升利用率创造更高价值。

结论

零售物流的演变对房地产市场产生深远影响。零售商正寻求更大规模和更智能化的物流空间，以适应新的需求，同时提高运营效率和客户体验。房地产利益相关者（开发商、投资者、持证人）需要逐步调整其策略与资源配置，以满足零售商新的物流要求。通过技术赋能、灵活布局优化和可持续发展措施，零售物流和房地产将共同推动零售业未来的发展方向。