20140704-中航证券-宏观视角审视房地产发展前景_春去_冬来_17页_679kb

房地产发展前景分析总结

核心内容

本报告由中航证券金融研究所发布，分析了中国房地产市场当前的状况及未来发展趋势，重点围绕房地产泡沫的判断、市场周期变化及政策影响等方面展开。报告指出，房地产市场正进入长期调整阶段，房价将向合理水平回归，同时对整体经济形成下行压力。

主要观点

• 房地产市场进入下行周期：房地产销售增速持续下滑，房价出现松动，市场整体呈现下行趋势。
• 房价存在泡沫：通过空置率和租金回报率两个指标判断，当前房价偏高，存在结构性泡沫。
• 泡沫消减路径：泡沫消减可能通过房价下行实现，也可能通过人口增长和政策调控实现，但后者可能更慢。
• 未来需求放缓：人口增长和城镇化率增速将显著放缓，导致刚性购房需求减少，进一步抑制市场热度。
• 货币增速放缓：M2增速与房价走势高度正相关，未来货币供给增长将放缓，抑制投资需求。
• 持有成本提升：房地产税改革将提升房屋持有成本，进一步推动泡沫消减。

关键信息

1. 房地产对经济的影响

• 房地产是经济的重要组成部分，其景气度对产业链、地方政府财政、金融体系稳定性等均有深远影响。
• 房地产开发投资完成额增速下滑，销售增速持续负增长，显示市场处于下行阶段。

2. 房地产泡沫判断

• 空置率：部分城市空置率偏高，表明大量房屋未被用于满足居住需求，存在结构性泡沫。
• 租金回报率：当前重点城市租金回报率显著低于国际标准（4%）和定期存款利率（3%），说明房价偏高。
• 租售比：合理租售比为1:200至1:300，对应租金收益率为4%至6%，当前城市租售比偏低，说明房价虚高。

3. 房地产市场调整的特殊性

• 新增需求放缓：20岁至29岁年龄段人口增长趋缓，结婚人口减少，将导致购房需求下降。
• 货币供给增速放缓：M2增速与房价走势高度相关，未来货币增速将降低，抑制投资需求。
• 持有成本提升：房地产税改革将增加房屋持有成本，推动泡沫消减。

图表与数据

• 图1：房地产对经济的影响，显示其上下游产业广泛。
• 图2-5：销售和资金来源持续下滑，房价开始回落，显示市场下行趋势。
• 图6-8：住宅投资占比稳定，空置率和租金回报率作为判断泡沫的指标。
• 图9-14：部分城市租金回报率偏低，与理财产品、国债收益率相比明显不足。
• 图15-22：人口结构变化、城镇化率、城镇新增人口数据，显示未来需求将放缓。
• 图23-25：M2增速与房价走势正相关，货币供给减少将抑制房地产市场。
• 图26：房地产市场面临环境变化，调整将是一个长期过程。

结论

房地产市场已从“春天”转向“冬季”，下行拐点已确立且不可逆转。房价将逐步回归合理水平，而需求的下滑将对建设量及工业增速产生负面影响，整体经济增速也将面临下行压力。政策虽可缓解调整的剧烈程度，但难以改变长期趋势。

投资评级定义

• 买入：预计未来六个月总回报超过综合指数增长。

• 持有：预计未来六个月总回报与综合指数增长相若。

• 卖出：预计未来六个月总回报将低于综合指数增长。

• 增持：行业增长高于国民经济增长。

• 中性：行业增长与国民经济增长相若。

• 减持：行业增长低于国民经济增长。

分析师简介

• 于静：SAC执业证书号S0640511110001，金融学硕士，行业首席分析师，秉持价值投资理念。

免责声明

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