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报告摘要

详细总结：房地产市场放松政策与估值分析

核心内容

当前房地产市场正在经历一系列新的放松政策，以支持开发商的销售和融资。虽然银行对开发商的贷款依然保持选择性，但政府通过多种方式推动市场向更市场化的方向发展。地方层面的政策创新，如直接补贴和土地溢价支付灵活化，正在逐步显现效果，为市场带来新的活力。

主要观点

政策放松多样化：除了传统的HPR（住房价格调控）放松措施，地方政府正在探索新的放松方式，包括向购房者、房地产代理和开发商提供补贴。
融资渠道开放：对于上市开发商而言，融资限制有所缓解，部分城市可能允许其发行中期票据，以增强市场流动性。
第二套住房抵押政策松动：多个城市已开始放松第二套住房的抵押政策，有助于刺激市场需求。
市场估值偏低：当前房地产板块的估值处于历史低位，尤其是市盈率（PE）和市净率（PB）方面，显示市场存在投资机会。

关键信息

政策放松措施

地方补贴：如海口提供购房补贴，四川计划为银行提供补贴以支持首次购房。
土地支付灵活化：一些地方政府允许开发商更灵活地支付土地溢价。
销售支持：政策效果将逐渐显现，支持销售回暖和行业重新定价。

估值分析

整体估值：房地产板块当前市盈率（PE）为5.6倍，市净率（PB）为0.7倍，较历史平均水平有较大折扣。
具体公司推荐：
- Country Garden (2007 HK)：当前价格为3.36 HK$，目标价为5.08 HK$，推荐“Buy”。
- CR Land (1109 HK)：当前价格为18.80 HK$，目标价为22.00 HK$，推荐“Buy”。
- Central China (832 HK)：当前价格为2.09 HK$，目标价为2.44 HK$，推荐“Buy”。
- China Overseas (688 HK)：当前价格为22.75 HK$，目标价为29.90 HK$，推荐“Buy”。

行业动态

政策预期：高库存风险的城市可能推出更多放松措施以提振销售。
市场表现：HSI（恒生指数）为25,190，显示整体市场环境。

公司推荐与估值

公司名称	代码	当前价格 (HK$)	目标价格 (HK$)	推荐	市值 (HK$bn)	FY14F PE x
Central China	832 HK	2.09	2.44	Buy	5	4.0
China Overseas	688 HK	22.75	29.90	Buy	186	8.5
Country Garden	2007 HK	3.36	5.08	Buy	64	5.0
CR Land	1109 HK	18.80	22.00	Buy	110	11.5

估值比较

大盘股

公司名称	代码	8-Sep 价格 (HK$)	市值 (HK$bn)	FY14F PE x	FY15F PE x	14F PE %	15F PE %	PE Yield x	Yield 15F %	ROE 14F %	ROE 15F %	Net Gearing 13A %	P/Bk 13A x	NAV to NAV HK$	Disc/(Prem) %
China Overseas*	688 HK	22.75	186.0	5.2	4.6	5.2	4.6	7.2	6.4	4.0	4.5	16.9	16.9	51.6	1.3
Country Garden*	2007 HK	3.36	64.1	5.0	4.6	5.0	4.6	7.6	6.5	4.0	4.5	16.9	16.9	51.6	1.3
CR Land*	1109 HK	18.80	109.6	5.5	5.0	5.5	5.0	16.9	16.9	51.6	51.6	51.6	51.6	51.6	1.3
Evergrande*	3333 HK	3.28	48.4	5.5	5.0	5.5	5.0	12.1	12.2	69.5	69.5	69.5	69.5	69.5	0.6
Longfor	960 HK	10.02	54.5	5.0	5.5	5.0	5.5	17.4	16.9	57.9	57.9	57.9	57.9	57.9	1.2
Shimao Property*	813 HK	18.10	62.9	5.6	5.0	5.6	5.0	18.0	17.7	57.4	57.4	57.4	57.4	57.4	1.2
China Vanke 'H'	2202 HK	15.44	170.1	5.5	5.0	5.5	5.0	21.1	20.9	44.7	44.7	44.7	44.7	44.7	1.7

中盘股

公司名称	代码	当前价格 (HK$)	市值 (HK$bn)	FY14F PE x	FY15F PE x	14F PE %	15F PE %	PE Yield x	Yield 15F %	ROE 14F %	ROE 15F %	Net Gearing 13A %	P/Bk 13A x	NAV to NAV HK$	Disc/(Prem) %
Agile Property*	3383 HK	6.43	22.4	5.2	5.1	5.2	5.1	9.6	9.8	7.2	7.3	73.4	73.4	73.4	0.5
COGO*	81 HK	5.13	11.7	4.5	3.9	4.5	3.9	9.6	9.2	44.1	44.1	44.1	44.1	44.1	1.0
Franshion*	817 HK	2.16	19.8	6.2	5.1	6.2	5.1	10.1	10.0	44.5	44.5	44.5	44.5	44.5	0.7
Guangzhou R&F	2777 HK	9.48	30.5	4.1	3.6	4.1	3.6	44.1	44.1	60.1	60.1	60.1	60.1	60.1	0.8
Hopson Dev	754 HK	8.03	18.0	10.3	10.0	10.3	10.0	59.5	59.5	59.5	59.5	59.5	59.5	59.5	0.3
KWG Property	1813 HK	6.13	18.1	4.9	4.2	4.9	4.2	56.3	56.3	56.3	56.3	56.3	56.3	56.3	0.8
Poly (Hong Kong)	119 HK	3.37	12.3	5.9	5.4	5.9	5.4	70.1	70.1	70.1	70.1	70.1	70.1	70.1	0.4
Shui On Land*	272 HK	2.08	16.6	23.2	n.a.	23.2	n.a.	65.2	65.2	65.2	65.2	65.2	65.2	65.2	0.3
Sino-Ocean Land*	3377 HK	4.62	34.5	8.4	7.0	8.4	7.0	44.3	44.3	44.3	44.3	44.3	44.3	44.3	0.7
Soho China*	410 HK	6.23	32.4	10.3	19.9	10.3	19.9	16.7	16.7	16.7	16.7	16.7	16.7	16.7	0.7
Sunac China	1918 HK	6.55	22.1	4.0	3.2	4.0	3.2	69.7	69.7	69.7	69.7	69.7	69.7	69.7	1.3
Yanlord Land^A	T:Z25	1.17	2.3	10.2	9.1	10.2	9.1	36.6	36.6	36.6	36.6	36.6	36.6	36.6	0.6
Average	-	-	-	7.8	5.5#	3.6	3.6	4.0	4.0	58.1	58.1	58.1	58.1	58.1	0.7

小盘股

公司名称	代码	当前价格 (HK$)	市值 (HK$bn)	FY14F PE x	FY15F PE x	14F PE %	15F PE %	PE Yield x	Yield 15F %	ROE 14F %	ROE 15F %	Net Gearing 13A %	P/Bk 13A x	NAV to NAV HK$	Disc/(Prem) %
BJ Cap Land 'H'	2868 HK	2.93	5.9	3.1	2.4	3.1	2.4	5.5	5.5	58.5	58.5	58.5	58.5	58.5	0.5
BJ North Star 'H'	588 HK	2.26	7.6	6.6	6.0	6.6	6.0	61.3	61.3	61.3	61.3	61.3	61.3	61.3	0.4
C C Land*	1224 HK	1.58	4.1	5.5	4.1	5.5	4.1	16.1	16.1	16.1	16.1	16.1	16.1	16.1	0.3
Central China*	832 HK	2.09	5.1	4.0	3.5	4.0	3.5	67.6	67.6	67.6	67.6	67.6	67.6	67.6	0.7
China SCE	1966 HK	1.55	5.3	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	0.7
CIFI Holdings	884 HK	1.57	9.5	3.8	2.9	3.8	2.9	67.9	67.9	67.9	67.9	67.9	67.9	67.9	0.9
Glorious Property	845 HK	1.18	9.2	7.0	6.1	7.0	6.1	81.7	81.7	81.7	81.7	81.7	81.7	81.7	0.4
Kaisa Group	1638 HK	3.04	15.5	3.8	3.1	3.8	3.1	62.1	62.1	62.1	62.1	62.1	62.1	62.1	0.7
Lai Fung*	1125 HK	0.176	2.8	10.8	8.8	10.8	8.8	10.8	10.8	10.8	10.8	10.8	10.8	10.8	0.2
Minmetals Land	230 HK	0.96	3.2	4.9	4.0	4.9	4.0	34.7	34.7	34.7	34.7	34.7	34.7	34.7	0.4
Powerlong	1238 HK	1.09	4.4	3.3	2.9	3.3	2.9	65.8	65.8	65.8	65.8	65.8	65.8	65.8	0.2
Renhe Commercial	1387 HK	0.35	7.4	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	32.1	32.1	32.1	32.1	32.1	32.1	32.1	0.3
Road King	1098 HK	7.03	5.1	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	54.4	54.4	54.4	54.4	54.4	54.4	54.4	0.4
Greenland*	337 HK	3.70	4.2	78.4	12.7	78.4	12.7	10.8	10.8	10.8	10.8	10.8	10.8	10.8	0.2
SRE Group	1207 HK	0.23	1.3	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	132.1	132.1	132.1	132.1	132.1	132.1	132.1	0.1
Ying Li^	YINGLI SP	0.29	0.6	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	60.1	60.1	60.1	60.1	60.1	60.1	60.1	0.9
Yuzhou Properties*	1628 HK	1.79	6.2	4.0	3.0	4.0	3.0	78.0	78.0	78.0	78.0	78.0	78.0	78.0	0.7
Zhong An	672 HK	1.28	3.0	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	61.8	61.8	61.8	61.8	61.8	61.8	61.8	0.4
Average	-	-	-	5.2**	4.3**	4.0	4.0	59.9	59.9	59.9	59.9	59.9	59.9	59.9	0.5
Average (Overall)	-	-	-	7**	5.6@	-	-	57.7	57.7	57.7	57.7	57.7	57.7	57.7	0.7

估值历史比较（2007-2013）

公司名称	代码	8-Sep 价格 (HK$)	市值 (HK$bn)	Trough 07-08 PE x	Peak 07-08 PE x	Trough 2009 PE x	Peak 2009 PE x	Trough 2010 PE x	Peak 2010 PE x	Trough 2011 PE x	Peak 2011 PE x	Trough 2012 PE x	Peak 2012 PE x	Trough 2013 PE x	Peak 2013 PE x
China Overseas*	HK688	22.75	186.0	8.5	7.1	9.8	37.8	11.2	25.3	12.9	17.2	6.6	12.2	11.4	7.2
Country Garden*	HK2007	3.36	64.1	5.0	4.6	3.6	49.4	5.2	20.1	10.8	16.8	5.2	11.5	9.2	6.5
CR Land*	HK1109	18.80	109.6	11.5	10.6	15.9	69.0	13.1	30.4	14.4	21.1	7.2	15.2	17.6	11.9
Evergrande*	HK3333	3.28	48.4	5.5	5.0	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	3.8	9.1	2.9	8.9	4.2	6.4
Longfor	HK960	10.02	54.5	6.1	5.5	n.a.	n.a.	17.8	24.4	13.8	21.7	6.3	14.2	5.6	11.9
Shimao Property*	HK813	18.10	62.9	6.3	5.6	3.8	30.0	4.2	18.4	8.6	13.3	3.6	9.7	9.5	6.4
China Vanke 'H'	HK2202	15.44	170.1	7.6	6.5	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.
Average	-	-	-	7.2	6.4	8.3	46.5	10.3	23.7	10.7	16.5	5.3	11.9	6.0	8.4