20170821-华创证券-房地产行业周报_成交继续低迷_库存连降8周_租赁住房及共有产权模式扩围_24页_1mb

行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现低迷，新房与二手房成交量均出现环比下降，库存持续减少，政策层面加强租赁住房与保障房建设，信贷政策趋严，行业仍处于去库存周期中。

主要观点

1. 新房成交量持续走低：

   • 上周45城新房成交518.4万平米，环比下降8.4%；8月累计成交1,424万平米，同比大幅下降21.5%。
   • 一二线城市成交面积同比降幅较大，分别下降28%与27.6%，而三四线城市同比降幅较小，仅为6%。
   • 高频数据显示，三四线城市成交进一步走低，去化周期仍处于较长区间，预计随着“金九银十”到来，市场或将有所改善。

2. 库存持续下降：

   • 19个重点城市住宅可售面积连续8周下降，上周环比下降0.2%，达到7,481万平米。
   • 3个月移动平均去化月数为8.3个月，去化速度仍低于需求，库存周期延长导致房地产周期延长。

3. 政策推动租赁与保障房建设：

   • 多地试点保障房“共有产权”模式，如铜陵、芜湖等地，北京、南京、上海等地也加大租赁住房供地。
   • 政策层面鼓励企业发行债券发展住房租赁业务，推动租赁市场规范化，如郑州、烟台等地尝试“租购同权”制度。

4. 信贷政策趋严：

   • 首套房贷利率全面回归基准利率，需求端对市场形成压制，各地房贷政策持续收紧。

5. 行业周期反常：

   • 本轮房地产去库存周期已超过2.5年，远超以往1.5年的惯例，表明房地产周期延长。
   • 三四线城市销售的改善主要来自于“棚改货币化”与“供需自我改善”两方面因素。

关键信息

行业数据

• 新房成交量：

  • 上周45城新房成交面积518.4万平米，环比下降8.4%。
  • 一线城市成交62.2万平米，环比下降5.5%；二线城市成交283万平米，环比下降5.1%；三线城市成交136.6万平米，环比下降13.3%；四线城市成交36.6万平米，环比下降17.0%。

• 二手房成交量：

  • 上周17城二手房成交136.5万平米，环比下降7.9%；8月累计成交393.5万平米，同比大幅下降29.5%。
  • 一线城市成交31.0万平米，环比上升11.3%；二线城市成交94.2万平米，环比下降11.1%；三四线城市成交11.3万平米，环比下降21.3%。

• 库存情况：

  • 19城可售面积为7,481万平米，环比下降0.2%。
  • 3个月移动平均去化月数为8.3个月，一线城市去化月数为9.0个月，二线城市为6.4个月，三线城市为15.5个月。

政策动态

• 租赁住房政策：

  • 多地加大租赁住房供地，如上海静安区两宗商业用地调整为租赁住宅用地，南京要求建设或筹集租赁性住房不低于50万方。
  • 发改委鼓励符合条件企业发行债券用于发展住房租赁业务。

• 保障房政策：

  • 铜陵、芜湖等地试点保障房“共有产权”模式，北京共有产权住房可落户、入学，安徽多地推动保障房建设。

• 信贷政策：

  • 首套房贷全面回归基准利率，部分地区首套房贷利率上浮至30%。

• 宏观调控：

  • 国务院限制房地产、酒店、影视等领域开展境外投资。
  • 海南继续实施“两个暂停”政策，严控生态保护区域房地产开发。

公司动态

• 绿地控股：发行5亿美元债券，票面利率4.85%。
• 华夏幸福：拟以3.2亿回购永清孔雀城49%股权，7.5亿回购霸州青旅49%股权。
• 蓝光发展：以10亿设立生态环境产业企业，对价收购兆基置业90%股权。
• 荣盛发展：签约开发江西明月山4700亩旅游、养生项目，与菜鸟网络签订战略合作意向协议。
• 中南建设：与北京大学合作设立金融科技联合研究中心。

板块行情

• 上周SW房地产指数上涨3.06%，沪深300指数上涨2.12%，板块相对收益为0.94%，在28个板块中排名第10。
• 个股表现方面，万业企业、天房发展、中关村、栖霞建设、*ST新梅涨幅居前。

推荐公司及评级

总结

房地产行业在本周继续保持低迷态势，新房与二手房成交量环比下降，库存连续8周减少，但去化周期仍偏长。政策层面加大租赁住房与保障房建设，推动住房租赁市场发展，同时信贷政策趋严，首套房贷利率回归基准，进一步抑制市场需求。随着“金九银十”临近，预计推盘与销售将有所改善。从行业周期角度看，去库存周期延长，导致房地产周期延长，三四线城市销售改善主要依赖于棚改货币化及供需改善。推荐关注一二线资源型房企及龙头房企，同时关注三四线开发企业，以把握未来市场变化。