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中金：若通胀持续，海内外房地产市场怎么走？总结

核心内容

中金研究认为，2025年下半年以来，全球房地产市场已进入新的周期阶段，其中西方经济体房价呈现筑顶迹象，部分市场出现回落，而中国香港和中国大陆核心一线城市则开始企稳复苏。在这一背景下，若通胀持续，将对全球房地产市场产生深远影响，尤其对中国房地产市场可能带来积极的外部冲击。

主要观点

1. 通胀对房价的长期影响

   • 长期来看，房价几乎从未跑输通胀，多数经济体房价在80%以上的年份跑平或跑赢通胀。
   • 在高通胀环境下，房价更难以跑输，如美国1970-80年代初和土耳其2021年后的表现。
   • 中国房地产市场若伴随全球通胀中枢上移，可能受益于通胀带来的资产价格支撑。

2. 全球资本再布局对房地产的影响

   • 通胀变化可能加速全球资本的重新配置，中国资产的安全属性可能吸引更多资金流入。
   • 中国房地产市场不同于日本，其内生力量疲弱，但外部资本流入可能带来新的增长契机。
   • 西方资本输入型经济体的房价长期跑赢本地收入和通胀，而东亚经济体则更多依赖城镇化驱动的内生增长。

3. 美国房地产市场的前景

   • 美国房地产市场可能不会重现1970-80年代的危机，因其金融化程度高，当前房价泡沫不同于以往。
   • 美国经济若陷入滞胀，房地产市场将面临更大实际房价压力，但政策工具如降低利率、税收优惠等仍可能推动市场复苏。
   • 美国住房开发商资产负债表健康，未来可能在“实物为重”的环境中迎来转机。

4. 中国房地产市场的影响

   • 中国房地产市场已进入调整期，泡沫程度较海外较低，通胀可能带来更积极的外部影响。
   • 外部因素（如通胀、资本流入）的重要性可能不亚于内部因素，需关注境外资本回流的潜力。
   • 中国房地产市场若能迎来全球资本流入的强势周期，可能开启新一轮增长。

5. 中国香港房地产市场的复苏逻辑

   • 香港市场复苏主要依赖中国大陆资金的流入，本地需求仍不足。
   • 香港楼市未来能否持续上涨，关键在于境外资本能否持续回流。
   • 香港市场与大陆市场的联动性较强，未来可能迎来“超级周期”。

关键信息

• 全球房地产周期变化：西方国家房价已至高位，部分市场回落；中国香港和大陆核心城市出现企稳迹象。
• 通胀与房价关系：房价长期跑赢通胀，高通胀环境下更难跑输。
• 资本流动影响：通胀变化可能加速全球资本再布局，中国资产可能受益。
• 美国市场前景：虽面临滞胀压力，但政策工具仍可能推动市场复苏。
• 中国市场机遇：外部资本流入和通胀可能带来正向支撑，推动房地产企稳。
• 风险提示：通胀水平可能低于预期；中国房地产市场2026年需求可能仍疲弱。

重点市场分析

美国市场

• 现状：房价高位，金融条件已不同于过去，利率可能维持高位。
• 前景：若通胀和利率趋势逆转，市场将面临更大压力，但政策工具仍有空间。
• 风险：主要集中在私募基金流动性风险，但整体供需未失衡。

中国大陆市场

• 现状：已进入调整期，泡沫程度较海外低。
• 影响：通胀中枢上移可能带来资产价格支撑，外部资本流入或成关键变量。
• 政策空间：可考虑流动性供给、税收优惠等手段推动市场复苏。

中国香港市场

• 现状：复苏依赖大陆资金流入，本地需求不足。
• 未来关键：境外资本回流将决定市场能否延续强势。
• 参考案例：日本市场在2020年后出现资金流入趋势，可作为参考。

总结

中金认为，在通胀持续的背景下，全球房地产市场将面临新的周期变化。中国房地产市场虽内生力量疲弱，但外部因素（如通胀、资本流入）可能带来正向支撑，推动市场企稳复苏。美国市场虽面临滞胀压力，但政策工具仍有空间，未来可能迎来新的调整。中国香港市场则依赖外部资金流入，未来若能持续吸引境外资本，或迎来新一轮增长。整体来看，通胀可能成为推动全球房地产市场变化的重要力量，尤其是对中国的房地产市场而言，可能带来新的机遇。