20170413-华泰证券-深华发A-000020.SZ-70亿元的现金牛_22页_1mb

深华发A（000020）首次覆盖研究报告总结

核心内容

深华发A（000020）是一家深圳上市的民营电子企业，其核心资产为位于深圳的两个城市更新项目，分别是光明新区公明街道华发片区的工业用地和福田区华强北的华发大厦项目。这两个项目预计将为公司带来巨大的现金流，推动其整体估值提升，首次评级为“买入”。

主要观点

• 城市更新项目：公司持有的深圳光明新区和福田区的两个项目总面积达56万方，未来将通过城市更新开发带来可观收益。
• 光明新区项目：公司持有50.5%权益，项目总面积46万方，预计可带来35亿元的权益部分现金。该项目与万科存在纠纷，需仲裁解决。
• 华发大厦项目：公司持有100%权益，总面积10.2万方，预计可带来55亿元的现金流。目前仍在与业主沟通，尚未完成拆迁补偿安置。
• 估值模型：预计两个项目出售后，扣除所得税，公司净资产将增至70亿元。当前A股市值为55亿元，B股市值为6亿元，按NAV 9折计算，合理价格区间为32~35元。
• 盈利预测：若两个项目分别于2017年和2018年出售，预计每年净利润分别为26.8亿元和42.6亿元，对应PE分别为2.8倍和1.8倍，PB分别为2.5倍和1.1倍。

关键信息

项目详情

• 光明新区华发片区项目：

  • 土地面积：约11.62万方
  • 建筑面积：约45.8万方
  • 项目权益：公司持有50.5%，预计现金收益35亿元
  • 项目状态：预计2017年完成实施主体确认

• 华发大厦项目：

  • 土地面积：约1.13万方
  • 建筑面积：约10.2万方
  • 项目权益：公司持有100%，预计现金收益55亿元
  • 项目状态：仍在与业主沟通，预计2017年完成主体申报

公司基本面

• 总股本：283.16百万股
• 流通A股：181.17百万股
• 总资产：6.1亿元（2016年Q3）
• 净资产：3.2亿元（2016年Q3）
• 资产负债率：47.7%

主营业务

• 注塑业务：公司为湖北省注塑件加工龙头企业，客户包括海尔、美的等
• 保丽龙业务：公司为武汉地区EPS泡沫塑料制品龙头企业，客户包括冠捷、苏泊尔等
• 液晶显示器业务：公司为武汉市TFT-LCD产业示范基地之一，2016年半年度营收同比增长120.9%
• 物业租赁业务：主要来源于华发大厦和公明华发电子城，2016年半年度营收2078万元，同比下降15.2%

子公司情况

• 恒发科技：公司主要子公司，专注于注塑件和保丽龙加工，总资产4.6亿元，净利润227.6万元
• 其他子公司：主要涉及物业租赁和管理业务

估值与评级

• 合理价格区间：32.00~35.00元
• 当前价格：26.81元
• 投资评级：买入（首次覆盖）

风险提示

• 与万科的纠纷：案件裁决期限延迟至2017年5月12日，可能影响项目推进
• 项目实施风险：拆迁补偿安置和主体确认工作可能受阻，影响整体开发进度

图表目录

• 图表1：城市更新包括再开发、整治改善、保护三种方式
• 图表2：广东省政府推进“三旧”改造的多种方式
• 图表3：深圳城市更新与广州土地出让方式的对比
• 图表4：深圳城市更新“十三五”规划拆除重建用地面积
• 图表5：深圳城市更新“十三五”规划拆除重建建面
• 图表6：深圳城市更新“十三五”规划重点区域
• 图表7：公司旗下华发电子城和华发大厦地块列入城市更新计划
• 图表8：光明新区华发片区项目地理位置
• 图表9：华发片区旧改单元包含6个地块，总计50.9万方
• 图表10：光明新区项目规划时间线
• 图表11：华发大厦项目归属上步片区第十四更新单元
• 图表12：华发大厦项目用地面积、容积率及建面
• 图表13：华发大厦项目位于福田华强北
• 图表14：华发大厦项目争取主体申报事宜尽快取得成效
• 图表15：公司大股东持股情况
• 图表16：公司总股本及前十大股东持股比例
• 图表17：公司总资产情况
• 图表18：公司总营收增长情况
• 图表19：公司母公司净利润情况
• 图表20：公司四大主营业务分布
• 图表21：公司业务分布地区
• 图表22：注塑业务营收情况
• 图表23：保丽龙业务营收情况
• 图表24：液晶显示器业务营收情况
• 图表25：物业租赁业务营收情况
• 图表26：公司旗下子公司情况
• 图表27：公司历史PE-Bands
• 图表28：公司历史PB-Bands