成都商业地产GIS地理信息研究报告-仲量联行-2023.10-60页_4mb

报告摘要

泰森多边形方法结合地理信息系统（GIS），为商业地产市场研究提供了定量分析工具，聚焦地段与商圈辐射力。成都商业地产市场呈现以下特点：

📍 研究方法与空间边界界定
- 创新采用泰森多边形定义“自然边界”，结合“经济边界”（考虑项目运营因素）及“拟合边界”（两大边界取交集），动态评估商业辐射范围。
- 通过DBSCAN聚类算法（基于密度的小组团分析），对成都108个零售项目识别出17个商业组团，揭示“外竞内合”的商业格局。
📉 市场竞争与存量经济
- 成都优质零售物业存量化突破1100万㎡，“双核”格局（春熙路与交予公园商圈）主导，但高价抑制消费增长。
- 百货份额下滑至24%，购物中心占主导，新项目需应对“假口岸”区位困境与客流虹吸效应。
🤳 客群行为与辐射力分析
- 消费力跨区流动成为关键变量。通过泰森多边形与营业额数据结合量化“消费流入/流出型项目”，识别出34个“流出型”项目与74个“流入型”项目。
- 成都人均零售面积约0.54㎡，人均空置率达120%，市场需求饱和与结构性机会并存。
💡 定量方法对行业启示
- 泰森多边形方法能够在复杂的人为与物理因素中识别商业区位机会，推动商业地产从“定性”向“定量”转型。
- 未来需加强定量方法的落地应用，为开发商在新兴商圈（如天府新区等）的战略选址提供科学依据。