2021年第一季度T25中国科创中心租金指数_11页_955kb

2021年第一季度T25中国科创中心租金指数总结

核心内容概述

2021年第一季度，世邦魏理仕发布《T25科创中心租金指数报告》，旨在反映中国科技创新集聚区域的写字楼市场表现，为科技企业、投资者及政府提供决策依据。该指数基于全国25个最具代表性的科创中心（包括写字楼和商务园区）的租金、净吸纳量、空置率等核心指标编制，体现了科技行业对商业地产的强劲需求和市场韧性。

主要观点

科技行业持续增长

• 中国科技行业在“十四五规划”下迎来加速发展，企业数量、规模和质量显著提升。
• 科技新媒体行业在写字楼市场租赁面积占比持续增长，从2018年的18%提升至2020年的35%，已成为第一大需求来源。
• 科技行业对写字楼市场的重要性进一步提升，预计未来五年将保持高成长性。

科创中心市场表现

• 租金指数：2021年第一季度T25科创中心租金指数为146.1，环比上涨0.9%，是自2020年以来首次止跌反弹。
• 租金增长：北京东升、中关村软件园、上海张江位列租金涨幅前三。
• 租金下跌：12个科创中心租金下降，但有7个子市场跌幅收窄。
• 租金差值：与全国写字楼租金指数差值扩大至13.1，为历史最大值。

空置率持续下降

• T25科创中心整体空置率为17.8%，环比下降1.3个百分点，创2015年第四季度以来最低水平。
• 空置率下降的子市场数量增加至20个，降幅最大的三个为杭州蒋村、上海虹桥商务区和北京上地。
• 空置率上升的子市场数量减少至5个，其中上海徐汇滨江因新项目入市推高空置率。

净吸纳量保持高位

• T25科创中心净吸纳量为60万平方米，环比下滑16.2%，但高于2020年和2019年同期水平。
• 科技新媒体行业贡献了主要的租赁成交面积，且在大面积租赁中占比超过52%。
• 科创中心净吸纳率录得2.5，高于全国写字楼市场均值0.6个百分点。

关键信息

科创中心选取标准

• 市场规模：一线城市科创中心存量面积需大于50万平方米，二线城市需大于30万平方米。
• 租户结构：科技新媒体企业租赁面积占比不低于30%，企业自用总部面积作为补充因素。
• 租赁动态：科技新媒体行业在2019-2020年租赁成交面积中贡献率需达30%及以上。

租金指数计算方法

• T25科创中心租金指数由各子市场租金指数以当期存量为权重加权计算。
• 租金单位为人民币每月每平方米。

租户需求分析

• 科技领军型企业（如互联网百强企业、独角兽企业）在T25科创中心内租赁交易面积中占比37%，单笔租赁面积中位数为5,000平方米。
• 租户细分行业中，在线教育、互联网+生活服务、在线游戏和娱乐为前三主要行业。

附录信息

• T25科创中心季度数据（2021年第一季度）：
  • 租金变化：6个科创中心租金上涨，7个持平，12个下降。
  • 空置率变化：20个科创中心空置率下降，5个上升。
• 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年4月。
• 联系方式：
  • 谢晨（中国区研究部负责人）
  • 胡乐毅（董事）
  • 刘姝（资深分析师）
  • 全球研究团队：Richard Barkham, Neil Blake, Henry Chin, Spencer Levy 等。

市场趋势与展望

• 科创中心租金表现优于全国写字楼市场，反映出科技行业对商业地产的强劲需求。
• 租金指数的回升与净吸纳量的稳定表明科创中心市场具备较强的抗风险能力和增长潜力。
• 随着“十四五规划”的推进，科创中心将作为中国经济转型升级的重要载体，未来写字楼市场将更加聚焦科技行业。