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房地产政策总结：2026年“稳”字当头

核心内容

2026年政府工作报告明确指出，房地产政策将继续以“稳”为核心基调，延续宽松的货币和财政政策，重点在于稳定市场、防范风险、优化供给和保障需求。政策方向围绕房地产行业整体调整背景，强调政策落地和实际效果，推动行业向高质量发展转型。

主要观点

1. 政策基调：稳中求进

• 财政政策：继续实施积极的财政政策，赤字率保持在4%左右，地方政府专项债券发行规模维持4.4万亿元，重点用于建设重大项目、置换隐性债务、消化政府拖欠账款等。
• 货币政策：保持适度宽松，尽管房贷利率下行空间有限，但可能通过贴息等手段辅助实际利率下降。
• 政策重点：关注专项债和专项贷款的投放规模与方向，推动政策向实际需求倾斜。

2. 需求端：支持多子女家庭与城市更新

• 城市更新：高质量推进城镇老旧小区、城中村等改造，加快危旧房改造，但受地方财政压力影响，政策带动增量需求仍需时间。
• 公积金改革：深化住房公积金制度改革，可能包括提高额度、扩大适用范围、简化流程、优化提取方式等。
• 保障性住房：加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求，这是中央文件中的新表述，未来将有更多政策支持。

3. 供给端：土地收储与存量商品房盘活

• 土地收储：继续推进土地收储和收购存量商品房政策，探索多渠道盘活存量商品房，用于保障性住房建设。
• “好房子”建设：有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

4. 防风险：白名单制度常态化

• 房企融资：进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险，确保房企融资现金流稳定。
• 地方债务：继续稳妥化解地方政府债务风险，推进化债工作。

关键信息

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 重点配置方向：
  • 地产开发：关注H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
  • 地方国企/城投/化债：关注城投控股、城建发展。
  • 中介：贝壳-W。
  • 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

结论

2026年房地产政策将继续在“稳”字上下功夫，通过财政和货币政策支持，推动城市更新、公积金改革、保障性住房建设等，同时防范房企债务风险和地方债务风险。行业竞争格局逐步改善，头部企业及优质民企仍具优势。投资方面，建议关注政策受益明显的地产开发、地方国企及优质物业板块，把握政策beta带来的市场机会。