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江苏凤凰置业投资股份有限公司2022年半年度报告总结

公司基本信息

• 公司代码：600716
• 公司简称：凤凰股份
• 法定代表人：林海涛
• 公司注册及办公地址：南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
• 公司网址：www.fhzy.cn
• 信息披露网站：www.sse.com.cn
• 股票上市交易所：上海证券交易所
• 股票代码：600716
• 股票简称：凤凰股份（变更前为ST凤凰）

财务概况

主要会计数据（2022年1-6月）

项目	本报告期（元）	上年同期（元）	增减幅度（%）
营业收入	494,896,716.83	372,239,634.76	32.95
归属于上市公司股东的净利润	78,574,254.81	53,430,583.67	47.06
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	78,381,471.17	64,755,985.76	21.04
归属于上市公司股东的净资产	5,642,513,139.50	5,769,144,988.94	-2.19
总资产	7,208,724,540.16	7,865,394,160.71	-8.35

主要财务指标（2022年1-6月）

项目	本报告期（元）	上年同期（元）	增减幅度（%）
基本每股收益	0.0839	0.0571	46.94
稀释每股收益	0.0839	0.0571	46.94
扣除非经常性损益后的基本每股收益	0.0837	0.0692	20.95
加权平均净资产收益率	1.38%	0.92%	增加0.46个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率	1.37%	1.12%	增加0.25个百分点

营业收入变动原因

• 宜兴项目住宅交付量大于上年同期其他项目交付量，收入大幅增加。
• 确认应收南京证券分红收入。

营业成本变动原因

• 同营业收入变动原因。

非经常性损益项目

• 政府补助：20,573.75元（稳岗补贴）
• 其他营业外收入和支出：173,271.27元（罚没租赁押金）
• 所得税影响额：-1,061.38元
• 合计非经常性损益：192,783.64元

主要业务与经营情况

所属行业及主营业务

• 房地产开发，业务范围辐射江苏省和安徽省。
• 主要产品为住宅、商业，公司定位为文化地产开发企业。
• 产品策略聚焦刚需型和改善型需求，以中小户型普通住宅为主。
• 布局战略以核心城市及重点城市群为主。

公司开发项目进展

• 镇江凤凰和颐居项目：占地133亩，总建筑面积约22.6万平方米，总投资205,294万元，2022年上半年实际投资额约为7,632.12万元。该项目已于2019年12月19日开工，截至2022年6月底，6栋高层在建，其中22号楼已到地上14楼，计划2023年开始销售。
• 宜兴凤凰怡然居项目：占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，总投资138,078万元，2022年上半年实际投资额为591.60万元。一期、二期已交付，三期计划于2022年12月交付，四期医疗保健及康复中心正在建设中。

已完工项目去库存情况

• 各项目累计实现销售面积6,109.65平方米，合约销售额8,534.46万元（含车位）。
• 南通项目：签约办公4,055.40万元，剩余办公可售面积22,343.77平方米。
• 宜兴项目：签约住宅3,063.58万元，剩余住宅可售面积9,050.32平方米。
• 泰兴项目：签约住宅商业等850.37万元，剩余可售面积9,529.19平方米。
• 盐城项目：签约办公楼544.81万元，剩余可售面积68,428.72平方米。
• 合肥项目：剩余办公可售面积70,672.32平方米。
• 镇江凤凰和润项目：剩余商业可售面积4,808.81平方米。

公司核心竞争力

1. 体制优势：国有控股，控股股东为凤凰集团，实际控制人为江苏省人民政府，享有再融资、信用担保、经营资金等支持。
2. 文化品牌优势：江苏省首家文化地产开发企业，依托凤凰集团的文化资源，形成独特的文化地产品牌。
3. 养老资源优势：构建居家养老与机构养老相结合的养老模式，形成“机构 $\rightarrow$ 社区 $\rightarrow$ 家庭”三位一体的康复养老管理模式。
4. 资金优势：通过发行公司债、控股股东借款、减持南京证券股票及华夏证券ETF等方式保障资金流动。
5. 管理优势：多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和专业能力，注重治理架构与风控体系建设。

投资状况分析

• 对外股权投资：公司持有南京证券174,272,700股，占总股本4.73%。
• 持有华夏证券ETF份额：172,772,648份。
• 未出售南京证券股权及华夏证券ETF：因市场表现及资金需求，暂未出售，未来可能考虑出售以补充现金流。

重大风险提示

1. 行业风险：房地产行业整体下行，疫情对销售和交付造成严重影响。
2. 经营风险：中小房企抗风险能力弱，面临销售大幅下降、土地市场萎缩等挑战。
3. 转型风险：在宏观经济不佳、疫情持续背景下，转型面临资金投入大、培育周期长、商业模式不成熟等风险。

重大事项披露

1. 收到江苏证监局警示函：

   • 因未及时披露2010年子公司与第三方签订的协议，导致代垫款项2.8亿元未及时披露。
   • 公司已采取整改措施，加强信息披露规范。

2. 税务处理决定书：

   • 子公司泰兴凤凰因未申报缴纳契税被要求补缴23603688.87元。
   • 补缴税款计入当期损益，对公司经营无重大影响。

公司治理

• 股东大会：2022年5月26日召开2021年年度股东大会，决议刊登于指定网站。
• 高级管理人员变动：方磊先生于2022年4月25日提交辞职报告，辞去高级管理人员职务。
• 利润分配预案：本报告期不进行利润分配及公积金转增股本。

关联交易

• 与财务公司关联交易：公司与江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司存在存款、结算、信贷等金融业务。
• 存款业务：每日最高存款限额为30亿元，存款利率范围为0.385%至1.35%。
• 存取情况：
  • 2021年1-6月：存入2,086,715,416.72元，支取2,713,764,490.48元，期末余额183,318,147.03元。
  • 2022年1-6月：存入1,772,314,423.55元，支取804,469,090.22元，期末余额1,211,248,047.58元。

公司担保情况

• 对外担保总额：462,122,993.90元。
• 担保占净资产比例：8.19%。
• 担保未到期：未到期担保可能承担连带清偿责任。

其他重大事项

• 江苏银行股权注入：公司曾计划将凤凰集团持有的江苏银行8.9亿股注入凤凰股份，但由于股份锁定和政策限制，该计划未能实施。目前凤凰集团所持江苏银行股权市值已达60多亿元，但注入仍存在较大障碍，需重新评估其可行性。

总结

江苏凤凰置业投资股份有限公司在2022年上半年面临房地产行业的严峻挑战，销售和交付大幅下降。然而，公司通过宜兴项目住宅交付和南京证券分红收入实现营业收入和净利润的显著增长。公司依托凤凰集团的体制优势、文化品牌优势及资金支持，保持了良好的经营状况。同时，公司也面临行业风险、经营风险及转型风险等挑战。在公司治理方面，公司规范运作，信息披露真实、准确、完整。此外，公司还收到江苏证监局的警示函及税务处理决定书，但未对经营产生重大影响。关联交易方面，公司与财务公司保持良好的金融业务往来，但未进行其他重大担保或投资。公司将继续关注市场变化，积极应对挑战，努力实现可持续发展。