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房价之锚分析——二手房市场研究总结

核心内容

本报告分析了当前中国房地产市场中房价之锚的形成机制，重点探讨了住房定价权从B端（房企）到G端（地方政府）再到C端（二手房房东）的转移过程。在此背景下，报告尝试从三个角度寻找房价的“心理支撑位”：调整幅度与周期、租金收益率、以及住宅成交密集区。

主要观点

1. 调整幅度和周期并非房价止跌的充分依据

• 调整相对偏久或偏深的城市，房价并不一定率先企稳。
• 房价绝对值较低的城市（1万元/平以下）可能率先“跌不动”，原因在于接近“划拨土地+建安成本”的重置成本底线。
• 高房价城市距离重置成本较远，房价调整动能仍较强。

2. 租金收益率短期难以成为房价之锚

• 我国住宅租金收益率虽缓慢提升，但高租金收益率的城市房价跌幅仍未明显放缓。
• 租金仍不稳定，且租金收益率绝对水平仍明显低于首套房贷款利率。
• 隐性因素如空置率、装修成本及制度性因素如租房权益保障限制了租金收益率的提升。
• 随着租金收益率的提升和房贷利率的下行，其对房价的影响力将逐步增强。

3. 住宅成交密集区可能成为房价的“心理支撑位”

• 借鉴股票技术分析的“筹码分布图”方法，认为住宅成交密集区可能形成价格支撑。
• 一线城市房价距离2017-2019年的横盘期价格水平已不远，未来可关注其是否能在此位置企稳。
• 二线城市成交密集区间段分化明显，部分城市已跌破密集区间，需关注后续变化。
• 部分城市二手房挂牌量不再上升，可能意味着房价接近成交密集区，房东惜售情绪增强。

关键信息

房价调整趋势

• 房价调整周期：截至2024年7月，70城房价总体调整周期为36个月，回撤幅度为13.9%。
• 一线城市：房价调整动能边际趋弱，接近成交密集区。
• 二线城市：成交密集区间段普遍宽泛，部分城市已跌破密集区间。

租金收益率分析

• 2023年以来，我国住宅租金收益率缓慢提升，从2.20%升至2.26%。
• 一线城市租金收益率为1.89%，二线城市为2.54%，三线城市为2.78%。
• 当前租金收益率仍明显低于首套房贷款利率，短期内难以成为房价之锚。

成交密集区分析

• 北上广深的成交密集区价格区间为2017-2019年价格水平，当前距离该区间仍有10%以内空间。
• 一线城市成交密集区相对明显，二线城市分化较大。
• 4月以来部分城市二手房挂牌量不再上升，表明房价接近成交密集区。

投资建议

A股房地产开发公司

• 城投控股：目标价5.11元，投资评级“买入”。
• 城建发展：目标价5.17元，投资评级“买入”。
• 招商蛇口：目标价12.18元，投资评级“买入”。
• 建发股份：目标价12.91元，投资评级“买入”。

港股房地产开发公司

• 建发国际集团：目标价19.03港币，投资评级“买入”。
• 越秀地产：目标价9.74港币，投资评级“买入”。
• 华润置地：目标价42.23港币，投资评级“买入”。
• 中国海外发展：目标价19.77港币，投资评级“买入”。
• 龙湖集团：目标价15.46港币，投资评级“买入”。

物管公司

• 保利物业：目标价39.68港币，投资评级“买入”。
• 华润万象生活：目标价33.60港币，投资评级“买入”。
• 绿城服务：目标价3.81港币，投资评级“买入”。
• 招商积余：目标价15.12元，投资评级“买入”。
• 万物云：目标价26.86港币，投资评级“买入”。
• 滨江服务：目标价23.80港币，投资评级“买入”。

风险提示

1. 行业政策不确定性：宏观流动性、因城施策、房地产相关制度调整可能影响市场。
2. 行业基本面下行风险：房地产行业规模高峰可能已过，部分区域销售、拿地、投资等指标存在下行趋势。
3. 部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企可能面临资金链压力。

图表与数据来源

• 图表1-23：展示了不同城市房价、租金收益率、成交密集区等数据。
• 资料来源：国家统计局、贝壳研究院、Wind、中指院、华泰研究等。

总结

当前中国房地产市场正经历定价权从B端向C端的转移，房价之锚的寻找成为关键。调整幅度和周期、租金收益率及成交密集区是主要分析角度，其中住宅成交密集区被认为最有可能形成价格支撑。一线城市房价接近横盘期价格水平，未来有望企稳。随着政策加码和经济环境改善，房价调整动能或逐步减弱。重点推荐稳健房企和具备业绩韧性的物管公司。