> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 大湾区物流市场2026年6月报告总结 ## 核心内容 2025年大湾区物流市场经历了供应规模大幅扩张、需求增长放缓、租金下行及空置率升至历史高位的转变。2026年，市场供应预计再创新高，进一步加剧供需格局的调整，市场仍处于阶段性调整期。 --- ## 主要观点 - **市场供需格局转变**：过去数十年，大湾区物流市场长期处于供不应求状态，但2025年供应规模首次突破481.2万平方米，空置率升至15.2%的历史最高位，租金指数同比下降12.4%。 - **供应集中放量**：2026年新增供应预计达917.9万平方米，约为2025年的2倍，为近五年年均水平的3.2倍。 - **需求增长放缓**：受关税政策不确定性及地缘政治冲突影响，跨境电商需求趋于谨慎，租赁活动以整合搬迁为主，年度净吸纳量小幅回落。 - **城市板块差异显著**：广佛肇、深莞惠、珠中江及香港各城市板块的供应、净吸纳量及空置率表现不一，其中深莞惠空置率增幅最大，达22.9%。 - **租金下行趋势**：2025年大湾区物流租金指数结束多年上升趋势，同比下降12.4%。其中，深莞惠租金降幅最大，达16.0%。 --- ## 关键信息 ### 2025年市场概况 - **新增供应**：481.2万平方米，广佛肇占55.9%，深莞惠占37.1%。 - **总存量**：2,542.9万平方米，同比扩张23.1%。 - **净吸纳量**：267.0万平方米，同比微降0.6%。 - **平均空置率**：15.2%，创历史新高。 - **租金指数**：同比下降12.4%，内地城市租金首次同步下降。 ### 2026年市场预期 - **新增供应**：预计达917.9万平方米，广佛肇占68.2%，深莞惠占30%。 - **总存量**：预计升至接近3,500万平方米，同比扩张36.1%。 - **市场趋势**：供应集中入市将加剧租赁竞争，市场仍处于阶段性调整期。 --- ## 各城市板块表现 | 城市板块 | 2025年空置率 | 同比变化 (百分点) | 2026年供应预期 (万平方米) | |----------|--------------|------------------|----------------------------| | 广佛肇 | 13.6% | +4.5 | 630 | | 深莞惠 | 22.9% | +13.0 | 270 | | 珠中江 | 5.7% | +0.2 | 30 | | 香港 | 10.0% | +3.0 | 0 | --- ## 趋势前瞻 ### 增长动能 - **电商及即时零售需求增长**：持续推动市场扩张。 - **产业升级导入高端制造业需求**：高端制造业对仓储空间的需求增加。 - **供应链升级**：企业对更高效、灵活的仓储解决方案需求上升。 ### 潜在压力 - **供应新高峰**：2026年新增供应预计达917.9万平方米，加剧市场竞争。 - **电商搬迁自建仓**：部分电商企业搬迁至自建仓，释放大量空置面积。 - **外部环境压力**：地缘政治冲突及关税政策不确定性持续影响市场需求。 - **租赁竞争加剧**：市场供需失衡，业主普遍下调租金以促进去化。 --- ## 研究团队信息 - **谢靖宇**：市场研究部负责人，华南区 - 邮箱：CARLBY.XIE @ SAVILLS.COM.CN - 电话：+8620 3665 4874 - **赵宏晨**：高级经理，华南区 - 邮箱：VICKY.ZHAO @ SAVILLS.COM.CN - 电话：+8620 3665 4878 --- ## 业务团队信息 - **罗瑾**：董事总经理，产业及物流地产服务部负责人，投资及资本市场部负责人 - 邮箱：LOUISA.LUO @ SAVILLS.COM.CN - 电话：+8621 6391 6688 # 8018 - **张宁**：高级董事，产业及物流地产服务部负责人，华南区 - 邮箱：AMY.ZHANG @ SAVILLS.COM.CN - 电话：+8620 3665 4855 --- ## 公司简介 第一太平戴维斯（Savills）是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商，成立于1855年，拥有超过600家分公司与联营机构，业务覆盖美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。 --- ## 附注 - 本报告仅供一般信息用途，未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。 - 本报告不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。 - 第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。 - 本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。