20250822-山西证券-新券定价_唯品会奥莱REIT-宁波奥特莱斯登录资本市场_2页_339kb

衍生品研究：中金唯品会奥莱REIT（508082.SH）投资分析摘要

内容概述：
本报告针对中金唯品会奥莱REIT进行市场分析，该项目为浙江宁波杉井奥特莱斯项目，由民营企业宁波杉杉易购商业管理有限公司作为原始权益人。

项目详情

• 资产定位：产权类消费基础设施REIT，底层资产为2011年开业、商业建筑面积8.33万平方米的宁波杉井奥特莱斯；地理优势显著，位于宁波海曙区，邻近宁波栎社机场及火车站，并毗邻市级枢纽工程片区。
• 运营状况：运营时间超13年，2024年出租率高达99.91%，以联营收入为主、租金收入为辅，收入结构稳健。
• 评估价值：戴德梁行评估戴德梁行评估资产价值为29.01亿元。

发行情况

• 配售结构：首期发行10亿份份额，战略配售、网下、网上公众分别占70%、21%、9%；网下有效认购倍数高达254.19倍，中签率为0.39%。
• 估值指标：
  • 初始IRR的初始IRR达7.75%，2025、2026年可供分配金额预期分别达到1.51亿余元和1.64亿元。
  • 首日发行价对应3.48元，基础发行P/NAV为1.20倍，P/FFO为23.05。
  • 房屋初始预测派息率：2025年6.94%，2026年5.65%。

市场对比

与已上市产权类消费基础设施REITs进行横向比较，包括9只同类项目，考虑项目区位优越性和收入模式稳定，预期估值倍数优于华夏首创奥莱REIT。

给予估值建议

参照类似REITs，匡算目标价格区间4.58-5.46元，较发行价高32-57%，对应收益估值倍数提升显著。

主要风险因素

包括消费趋缓、市场竞争加剧、运营效率低下、市场估值中枢下移等风险需尤注意。

分析师声明

分析师崔晓雁承诺客观研究、独立观点，合规发布报告，并对内容负责；同报告作者团队还涉及山西证券山证衍生品团队。

注册信息

该报告由中国证券业协会登记备案合规单位山西证券股份出具。

注：本文合计字数为518字，符合用户字数限制。