20170106-华创证券-房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先_53页_1mb

房地产及产业链对GDP影响分析总结

核心内容

本报告分析了房地产行业本身及其产业链对我国GDP的贡献和影响，指出尽管房地产行业对GDP的占比较大，但其对GDP增长的贡献率却逐步下降，进入拖累阶段。同时，房地产对上下游产业链的需求拉动效应显著，接近3倍。

主要观点

1. 房地产对GDP的占比和贡献率

   • 2015年，房地产行业本身对GDP的占比为11.0%，对GDP增长的贡献率为1.1%。
   • 房地产消费对GDP的占比为5.3%，对GDP增长的贡献率为4.2%。
   • 房地产对上下游拉动效应高达近3倍，拉动影响占GDP约10.3%。
   • 房地产及产业链合计对GDP的影响占比略超21%。

2. 房地产对GDP增长的拖累阶段

   • 自2014年起，房地产投资增速放缓，导致对GDP增长的拖累。
   • 房地产开发投资增速平均低于固定资产投资增速，拖累GDP增长。
   • 房地产投资增速自2014年以来持续下降，2015年为6.5%，贡献率为-4.5%。

3. 房地产行业的发展阶段

   • 房地产行业经历了拉动阶段（1998-2002年）、相对平衡阶段（2003-2013年）和拖累阶段（2014年至今）。
   • 2015年房地产GDP对支出法GDP的占比为11.7%，对GDP增长贡献率为-0.3%。

4. 房地产对固定资产投资的影响

   • 房地产开发投资占固定资产投资的比例逐步下降，2015年为17.4%。
   • 房地产开发投资对固定资产投资增长的贡献率平均为7.8%。

5. 未来展望

   • 2017年房地产投资增速预计进一步放缓，房地产对GDP的拖累压力依然存在。
   • 但由于库存低位和局部价格稳定，房地产消费对GDP增长的贡献可能小幅上升。

关键信息

• 房地产行业的重要性：房地产是国民经济的支柱产业，其对GDP的占比大，但对增长的贡献率小。
• 房地产产业链的影响：房地产行业通过投资和需求带动上下游，拉动效应高达近3倍。
• 房地产发展阶段：房地产行业经历了拉动、平衡和拖累三个阶段，目前处于拖累阶段。
• 房地产投资与GDP关系：房地产投资增速放缓对GDP增长构成拖累。
• 政策建议：2017年房地产投资策略仍以“周期淡化，资产为王”为主，建议关注优质资源型房企、央企整合、二三线成长型房企和优质转型房企。

投资建议

• 优质资源型房企：招商蛇口、首开股份、北京城建、浦东金桥、冠城大通、新湖中宝、中洲控股。
• 央企整合：保利地产、南国置业。
• 二三线成长型房企：新城控股、荣盛发展。
• 优质转型：华鑫股份、嘉宝集团、华业资本、广宇集团。

数据支持

• 使用支出法和收入法进行GDP估算，结合投入产出分析法。
• 数据来源包括万得资讯、《中国统计年鉴》、华创证券等。

行业评级

• 行业评级：中性
• 评级变动：维持

证券分析师信息

• 袁豪，执业编号：S0360516120001，电话：021-20572598，邮箱：yuanhao@hcyjs.com
• 鲁星泽，电话：021-20572575，邮箱：luxingze@hcyjs.com

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图表目录

• 图表1：支出法和收入法两种角度核算房地产对GDP的贡献
• 图表2：1997-2012年房地产行业GDP主要构成（支出法核算）
• 图表3：1997-2016年房地产开发投资增速和固定资产投资增速
• 图表4：1997-2016年房地产开发投资对固定资产投资占比及增长贡献率
• 图表5：1997-2016年房地产开发投资和固定资产投资的三阶段关系
• 图表6：1977-1987年连续两轮人口生育小高峰，奠定房地产过去的黄金10年
• 图表7：1997-2016年房地产开发投资对固定资产投资占比及增长贡献率
• 图表8：1997-2015年房地产开发投资和土地购置费的关系
• 图表9：房地产行业资本形成总额的估算及对支出法GDP和增长的贡献占比
• 图表10：估算房地产行业资本形成总额增长和支出法GDP增长
• 图表11：估算房地产行业资本形成总额对支出法GDP占比和增长贡献率
• 图表12：1997-2016年房地产行业资本形成总额和支出法GDP的三阶段关系
• 图表13：2008-2011年房地产消费组成情况
• 图表14：2008-2011年房地产消费增长和房地产消费估算
• 图表15：近几年CPI增长和二手房租金增长背离扩大
• 图表16：房地产消费增长（实际）和房地产消费增长（模拟）的关系
• 图表17：2008-2016E年房地产消费占比支出法GDP情况和对其增长的增长贡献率
• 图表18：房地产消费增长和GDP增长的关系
• 图表19：房地产消费占比GDP和对增长贡献率
• 图表20：支出法房地产行业GDP估算及对支出法GDP占比和增长贡献率
• 图表21：支出法房地产GDP对支出法GDP占比和增长贡献率
• 图表22：支出法房地产GDP估算及对支出法GDP占比和增长贡献率
• 图表23：2006-2015年房地产GDP和支出法GDP的两阶段关系（实际可能为三阶段关系）