20170106-华创证券-房地产及产业链对GDP的影响分析_大比重却小贡献_弱市下维稳为先_52页_2mb

房地产行业对GDP影响分析总结

核心内容概述

本报告分析了房地产行业本身及其产业链对我国GDP的影响，指出尽管房地产在GDP中占比高，但对经济增长的贡献率逐步下降，自2014年起进入拖累阶段。报告结合支出法、收入法和投入产出分析法，从多个角度对房地产及其产业链对经济的拉动效应进行测算，并提出相应的投资建议。

主要观点与关键信息

1. 房地产对GDP的占比与贡献

• 房地产行业本身及产业链对我国GDP影响占比略超 21%，其中房地产行业本身占比约 11%，产业链占比约 10%。
• 2015年房地产对GDP增长贡献率为 1.1%，2016年预计略有回升，但仍处于拖累阶段。
• 房地产投资对GDP贡献率为 6.4%，房地产消费对GDP贡献率为 5.3%。

2. 房地产对GDP的三阶段影响

• 拉动阶段（1998-2002年）：房地产开发投资增速高，对GDP贡献率平均为 9.3%。
• 相对平衡阶段（2003-2013年）：房地产投资增速与固定资产投资增速基本同步，对GDP贡献率平均为 8.1%。
• 拖累阶段（2014年至今）：房地产投资增速放缓，对GDP增长贡献率降至 -4.5%，拖累效应明显。

3. 房地产产业链的带动效应

• 房地产对上下游的带动效应高达 近3倍，其中投资带动和需求带动合计占GDP的 10.3%。
• 投入产出分析显示，房地产和房屋建筑的完全消耗系数合计为 2.96，表明其对产业链的拉动作用显著。

4. 房地产消费与价格变化

• 房地产消费增长与城镇住宅存量及房价、租金上涨相关，2016年房地产消费贡献率提升至 6.3%。
• 由于CPI中居住类价格指数占比偏低（仅 13-14%），报告对CPI进行了修正，以更准确反映房地产消费实际增长。

5. 2017年展望

• 房地产投资增速预计进一步放缓，价格将保持稳定，局部可能上涨。
• 尽管房地产消费贡献率有所提升，但总体上房地产仍对GDP形成拖累。
• 2017年房地产对GDP增长贡献率预计为 -0.3%。

行业趋势与政策分析

• 房地产行业在经济低迷期对GDP影响更加显著，政策维稳成为主要方向。
• 参考2014年政策走势，2017年第二季度可能存在结构性放松政策。
• 报告建议维持“周期淡化，资产为王”的投资策略，关注优质资产。

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研究方法与数据来源

• 支出法：从资本形成总额和最终消费支出两个角度分析房地产对GDP的贡献。
• 收入法：通过房地产增加值和建筑业中房地产增加值估算。
• 投入产出分析法：估算房地产对上下游的带动效应，其中完全消耗系数合计为 2.96，表明其对产业链的带动效应近3倍。
• 数据来源包括万得资讯、《中国统计年鉴》、华创证券等。

图表与数据说明

• 图表1：支出法和收入法核算房地产对GDP的贡献。
• 图表2：1997-2012年房地产行业GDP主要构成（支出法）。
• 图表3：1997-2016年房地产开发投资增速与固定资产投资增速。
• 图表4：房地产开发投资对固定资产投资占比及增长贡献率。
• 图表5：房地产开发投资与固定资产投资的三阶段关系。
• 图表6：1977-1987年连续两轮人口生育高峰对房地产的影响。
• 图表7：房地产开发投资对固定资产投资占比及增长贡献率。
• 图表8：房地产开发投资与土地购置费关系。
• 图表9：房地产资本形成总额估算及对GDP的贡献。
• 图表10：房地产资本形成总额增长与GDP增长关系。
• 图表11：房地产资本形成总额对GDP占比和增长贡献率。
• 图表12：房地产资本形成总额与GDP的三阶段关系。
• 图表13-19：房地产消费与GDP增长关系及估算方法。
• 图表20-23：房地产GDP估算及对GDP的贡献与增长影响。

结论

房地产行业虽然在GDP中占比高，但对经济增长的贡献率逐步下降，已进入拖累阶段。其对上下游产业链的带动效应显著，但整体经济拉动作用减弱。报告建议关注优质资产，维持“周期淡化，资产为王”的投资策略，以应对当前房地产市场低迷与政策维稳趋势。