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如何实现全体人民住有所居的愿景？总结

核心内容

为实现全体人民“住有所居”的目标，中国政府正通过一系列住房政策改革和调控措施，推动住房市场从总量短缺向结构性供给不足转变。政策重点包括城市更新改造、保障性住房建设以及针对新市民和青年人的住房支持。

主要观点

• 城镇化进入后半程：2020年我国常住人口城镇化率已达63.89%，住房矛盾由总量短缺转向结构性供给不足。这意味着住房政策需要更加注重结构优化、功能完善和品质提升，而非单纯增加供给。
• 房地产调控基调不变：“房住不炒”仍是调控核心，强调建立人、房、地、钱四位一体的联动机制，以稳定地价、房价和市场预期。相关政策如打击住房投机、土地供应调整、房企“三条红线”等已逐步落实。
• 城市更新改造提速：住建部提出全面推动城镇老旧小区改造，2021年计划新开工5.3万个，截至7月底已完成78.2%。预计“十四五”期间将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区的改造，有助于拉动投资和改善城市居住环境。
• 防止大拆大建：为避免住房供给短期大幅下降，住建部明确禁止大拆大建，强调“留改拆”并举，以保留和改造为主。此举旨在稳定租赁市场，防止租金大幅波动，确保住房租赁价格年涨幅不超过5%。
• 保障性租赁住房建设：针对新市民和青年人住房困难问题，政府通过政策支持扩大保障性租赁住房供给，包括土地支持、简化审批、提供中央补助、降低税负和加强金融支持等。目前，大城市约70%的新市民和青年人依靠租房解决居住问题。

关键信息

• 政策背景：2021年8月31日国新办召开新闻发布会，明确住房政策重心从总量转向结构。
• 数据支持：
  • 2019年城镇居民人均住房面积为39.8平方米，农村居民为48.9平方米。
  • 北上广深租赁价格年均涨幅控制在1.3%-1.4%之间。
• 未来方向：
  • 城市更新改造将推出更多试点方案，确保有序推进。
  • 保障性租赁住房将成为解决住房困难的重要手段。

风险提示

• 经济增速放缓：若经济增速快于预期，可能影响住房政策的实施效果和改革措施的落地节奏。

报告信息

• 发布机构：东方证券
• 发布日期：2021年09月02日
• 分析师：
  • 陈至奕（联系方式：021-63325888*6044，邮箱：chenzhiyi@orientsec.com.cn）
  • 孙金霞（联系方式：021-63325888*7590，邮箱：sunjinxia@orientsec.com.cn）
  • 王仲尧（联系方式：021-63325888*3267，邮箱：wangzhongyao1@orientsec.com.cn）
• 联系人：陈玮（邮箱：chenwei3@orientsec.com.cn）
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