2017年国际房价负担能力调查报告_84页-2mb
报告摘要
总结：第13届Demographia国际住房可负担性调查（2016年第三季度数据）
核心内容
Demographia国际住房可负担性调查是衡量中等收入家庭住房可负担性的年度报告，2017版基于2016年第三季度的数据，覆盖了9个国家的406个住房市场，包括澳大利亚、加拿大、中国（香港）、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国和美国。调查采用“中位数倍数”（Median Multiple）作为核心指标，即中位数房价除以中位数家庭收入，用于评估住房市场的可负担性。
主要观点
- 住房可负担性与市场限制有关：调查指出，住房价格高企的主要原因是住房供应受到严格限制，特别是在城市扩张受阻的情况下，土地供应减少导致房价飙升。
- 中位数倍数是关键指标：该指标被世界银行、联合国、OECD等国际组织推荐，是衡量住房可负担性的有效工具。
- 住房政策对经济和社会的影响深远：过度的住房监管不仅导致房价上涨，还限制了住房供应，使中等收入家庭难以负担住房，进而加剧社会不平等和经济不确定性。
- 城市规划应以人为核心：Demographia强调，住房政策应关注中等收入家庭的需求，而非单纯追求城市美化或“最佳城市”排名。
关键信息
住房可负担性评级标准
Demographia采用以下住房可负担性评级标准：
| 评级 | 中位数倍数 |
|---|---|
| 可负担 | 3.0及以下 |
| 轻度不可负担 | 3.1-4.0 |
| 严重不可负担 | 4.1-5.0 |
| 极度不可负担 | 5.1及以上 |
2016年第三季度主要住房市场评级
| 国家 | 可负担市场数 | 轻度不可负担市场数 | 严重不可负担市场数 | 极度不可负担市场数 | 总计 | 中位数倍数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 美国 | 11 | 22 | 8 | 13 | 54 | 3.9 |
| 澳大利亚 | 0 | 0 | 0 | 5 | 5 | 6.6 |
| 新西兰 | 0 | 0 | 0 | 1 | 1 | 10.0 |
| 中国（香港） | 0 | 0 | 0 | 1 | 1 | 18.1 |
| 英国 | 0 | 2 | 12 | 7 | 21 | 4.5 |
| 加拿大 | 0 | 1 | 3 | 2 | 6 | 4.7 |
| 日本 | 0 | 1 | 1 | 0 | 2 | 4.1 |
| 新加坡 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 4.8 |
| 爱尔兰 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 4.7 |
最具可负担性的城市
- 美国：Rochester（2.5）是最具可负担性的城市，其次是Buffalo（2.6）、Cincinnati（2.7）、Cleveland（2.7）、Pittsburgh（2.7）、Oklahoma City（2.9）、St. Louis（2.9）、Detroit（3.0）、Grand Rapids（3.0）、Indianapolis（3.0）和Kansas City（3.0）。
- 美国小城市：Santa Cruz（CA）是小城市中最不可负担的，中位数倍数为11.6。
- 全球最不可负担的城市：Hong Kong（18.1）是最不可负担的，其次是Sydney（12.2）、Vancouver（11.8）、Auckland（10.0）、San Jose（9.6）、Melbourne（9.5）、Honolulu（9.4）、Los Angeles（9.3）、San Francisco（9.2）和Bournemouth & Dorsett（8.9）。
其他关键信息
- 住房政策影响：新西兰前副总理Bill English指出，土地供应受限制是导致住房不可负担性的主要原因，这种限制使土地价格虚高，进而推高房价。
- 住房可负担性与经济和社会发展：住房不可负担性不仅影响个人生活质量，还可能加剧社会不平等，成为民粹主义兴起的温床。
- 国际比较：德国和瑞士因土地供应相对自由，房价保持稳定，而美国、澳大利亚、英国和中国等国家则因严格的土地使用政策导致住房价格飙升。
- Demographia的贡献：Wendell Cox和Hugh Pavletich的调查为全球住房政策提供了重要参考，强调住房市场的可负担性是社会发展的核心议题。
总体结论
Demographia国际住房可负担性调查揭示了全球住房市场的结构性问题，指出住房供应的限制是房价高企的主要原因。调查强调，应通过改革城市规划政策和土地使用法规，提高住房供应的灵活性和响应性，以确保住房可负担性，促进社会公平与经济可持续发展。
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